Будут ли расти цены на квартиры

Что будет с ценами на квартиры?

Что будет с ценами на квартиры?

Что будет с ценами на квартиры?
Последнее время этот вопрос мне задают все чаще и чаще. Краткий ответ типа: «будут расти» — мало кого устраивает, а для развернутого ответа — требуется время. Вот я и решил (как и в случае с ипотекой) изложить свое видение ситуации с помощью интернета.
100-процентный прогноз дать вряд ли получится, хотя, проведя определенный анализ того, как вели себя цены на квартиры прежде, и, зная экономическую ситуацию в нашей стране на сегодняшний день, можно предположить как поведут себя цены в будущем.

Цены на жилье в России вошли в глубокое пике. С поправкой на инфляцию рублевая средняя цена квадратного метра будет падать почти на 3% ежегодно. Такой прогноз на ближайшие годы опубликовали аналитики агентства Standard & Poor’s. Средние цены в долларах могут снижаться еще сильнее из-за вероятного ослабления рубля.

«В 2014–2015 годах реальные цены (скорректированные на инфляцию потребительских цен) будут падать на фоне ослабления экономики и замедления темпов роста доходов домохозяйств», – сообщается в отчете Standard & Poor’s. Номинальные рублевые цены квадратного метра в 2014–2015 годах могут вырасти на 4 и 3% соответственно. Однако инфляция будет значительно выше: на уровне 7% в 2014 году и 5,7% – в следующем. Таким образом, реальная цена метра в среднем по стране будет снижаться с темпом около 3% в год. 

Примечательно, что и возобновление реального роста стоимости московской недвижимости этой осенью все еще остается под вопросом. Да, долларовые цены действительно пошли вверх на уровне 2%-3% в месяц. Но важно помнить, что и сам доллар потерял за осень примерно 5%-6%, то есть заметно подыграл сторонникам роста. Поэтому, наблюдая за рублевой стоимостью квартир в Москве можно отметить, что она если и выросла, то гораздо скромнее — на 2%-3% за всю осень, а не в месяц. Другими словами, если долларовые цены на квартиры уже перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые — более объективные в нынешних условиях — нет.

«Потолок» цен

Какие есть основания полагать, что московская недвижимость уже близка к своему ценовому потолку и еще один двукратный скачок цен на квартиры в нынешних условиях представляется маловероятным? По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU таких причин несколько.

Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а иногда и превысила уровень цен на жилье в Европе, уступая разве что таким престижным городам как Лондон или Монако. При этом и качество жизни, и качество жилья в Москве по многим параметрам уступает европейским. При этом в большинстве европейских городов и столиц цена жилого метра находится в диапазоне 2.000$-5.000$, дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же 4.000$-5.000$ за метр — средний уровень цен на квартиры панельного жилого фонда, пятиэтажки и другие старые дома, жилье в спальных районах города и т.д. Если же речь идет о домах чуть выше среднего, домах в хороших районах города или жилье бизнес-класса, то это уже 7.000$-10.000$ за метр и выше. Предложения элитного жилье можно встретить на уровне от 20.000$ и до 50.000$ за метр.

Теперь в случае банкротства строительной компании человек, заключивший договор в рамках закона об участии в долевом строительстве, сможет вернуть деньги в полном объеме в течение 30 дней после предоставления документов, подтверждающих наступление страхового случая.

«Механизм позволит убрать с рынка недобросовестных или откровенно слабых игроков», — добавил Хинштейн.

Повышение налогов в первую очередь коснется клиентов, которые инвестируют в недвижимость ради получения прибыли. А это 70-80% от общего количества покупателей квадратных метров как в новостройках, так и на вторичном рынке. Если налог будет больше или равен прибыли от сдачи жилья в аренду, то спрос на недвижимость значительно снизится, отмечает Багрянцев. Цены же на «вторичку», по его оценке, практически не меняются. С учетом того, что рынок уже сегодня перенасыщен предложениями, дополнительный ввод объектов еще больше увеличит конкуренцию продавцов — следовательно, покупатель сможет активнее влиять на цену, что должно привести к ее снижению.

Пока же на петербургском вторичном рынке жилья продавцы снимают квартиры с продажи, а покупатели стараются вложить все имеющиеся средства в недвижимость. Не стоит забывать и о субсидиях, срок которых заканчивается в этом году, — эти средства тоже нужно успеть реализовать, напоминают эксперты. И проводят цифры: цена «квадрата» на вторичном рынке Санкт-Петербурга с января 2014 выросла на 9,2% и превысила 100 тыс. руб.

— Если квартира нужна, не следует обращать внимание на всевозможные и противоречивые прогнозы падения или роста цен. Покупайте жилье сейчас. Если есть возможность инвестировать и ждать, пока дом построится, тогда инвестируйте в строительство, которым управляет компания с надежной репутацией.

Будут ли расти цены на квартиры


— Как определить надежного застройщика?

Необходимо учитывать и влияние стоимости строительства, которое является очень хорошим индикатором стоимости. Так как рациональный инвестор всегда стоит перед выбором, что выгоднее купить готовый дом или построить новый?

В  исследовании цен на жилье 1956 года, Лев Греблерr, Дэвид М. Бланк и Луис Винник доказали существенное снижение затрат на строительство (в реальных ценах) на единицу жилья в первые десятилетия 20-го века. Они объясняют это снижением количества комнат в доме, использованием гипсокартона вместо штукатурки, асфальтовой черепицы вместо шифера,  переселением людей в южные штаты и относительным увеличением количества многоквартирных жилых домов. Авторы пришли к выводу, что в долгосрочной перспективе снижение стоимости строительства и цен на жилье являются «удивительно похожими».

– Безусловно. Но давайте обратимся к цифрам. Российская ипотека продемонстрировала новый виток развития, обновив исторические максимумы по всем параметрам. К концу 2012 года сумма выданных кредитов должна достигнуть триллиона рублей, что станет абсолютным рекордом. Что же касается объемов нового строительства, то в Москве его снижение закончилось в IV квартале 2011 года. Но Москва в данном случае не самый показательный пример роста: здесь уже негде строить. Удар массового строительства приняла на себя Московская область. Обратите внимание: с 2009 года в Петербурге жилья строят заметно больше, чем в столице, соответственно, и восстановление цен на рынке новостроек идет неспешно.

Третий феномен – увеличение количества объектов нового строительства на фоне снижения доходности девелоперского бизнеса. Здесь все происходит именно так, как мы прогнозировали в 2008 году. То есть темпы роста объемов ввода жилья сначала снизились, потом упали и сами объемы, а структура жилищного строительства начала стремительно меняться от объектов бизнес-класса в пользу демократичных домов эконом-класса с небольшими квартирами. Девелоперы повели вполне цивилизованную конкуренцию в борьбе за покупателя со средним достатком, предлагая ему недвижимость если не массового спроса, то по крайней мере ту, что уже приближается к его запросам и возможностям. Здесь следует отметить, что доходность строительного бизнеса в обозримой перспективе не имеет ни малейших шансов вернуться на те, прямо скажем, не слишком цивилизованные уровни, на которых была несколько лет назад.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры и на что важно обратить внимание

Что нужно выяснить об истории квартиры и ее владельцах перед сделкой

Как купить квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам посредника

Рост вакантных площадей приобретет пугающие размеры. По нашим прогнозам, в 2015г. уровень вакантности в БЦ класса А достигнет 35% — это рекорд за всю историю офисного рынка Москвы. В «Москва-Сити» будет пустовать 50% офисных площадей. Замедление роста свободных площадей начнется не ранее 2016г.

В 2015г. продолжится снижение ставок аренды, начавшееся в 2014-м. По нашим оценкам, в 2015г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне 450-500 долл. за 1 кв. м в год (по курсу 50 руб. за 1 долл.). В условиях падения национальной валюты арендаторы потребуют фиксировать ставки в рублях. Собственникам, не желая потерять арендаторов, придется  соглашаться на их условия. 2015г. будет плохим для девелоперов, но хорошим для арендаторов — в условиях переизбытка предложения у них появится возможность улучшить условия аренды, заняв  более качественные офисные помещения без увеличения бюджета на аренду.

Подготовил Игнат Бушухин 

Adblock detector
Наверх