Как не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком?

Несмотря на жаркие обещания чиновников «разобраться» и «повлиять», кидалово (а по-другому не скажешь), которое лишает граждан нервов, сбережений и жилья, никуда не исчезает. Более того, способов обжулить становится только больше. Вот самый «свежий», придуманный застройщиками: покупателю предлагают заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Он ещё не даёт права собственности, но якобы даёт право по завершении строительства заключить другой договор, который и передаст ключи от оговорённой заранее квартиры в руки покупателя. «Это самая изощрённая форма мошенничества, — предостерегает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Сергей Кузнецов. — Застройщик может совершенно безнаказанно отказать в передаче квартиры в собственность, потому что на деле предварительный договор купли-продажи — ничего не значащая бумажка».

  Шаг первый – внимательно изучаем проектную декларацию. Она должна быть размещена в Интернете и в средствах массовой информации. Только если привлечение денежных средств граждан осуществляется без рекламы, застройщик вправе не размещать проектную декларацию в СМИ и Интернете.

Проектная декларация должна содержать сведения:

•о цели проекта, этапах и сроках его реализации;

•о разрешении на строительство;

•о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;

•о местоположении строящихся домов и их описание;

•о количестве квартир в доме, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых дольщикам, с описанием их технических характеристик;

•о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности;

•о сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

– На самом деле очень легко. Федеральным законом №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» установлены определенные процедуры, страхующие дольщиков от рисков двойных продаж или ведения строительства объекта без необходимой разрешительной документации. Необходимо помнить несколько моментов: с вами должен быть заключен только договор долевого участия в строительства с обязательной последующей регистрацией его в учреждении юстиции; застройщик обязан на момент заключения с вами договора иметь разрешение на строительство, опубликованную проектную декларацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором будет строиться многоквартирный дом.

–Что нам делать, если мы уже являемся обманутыми дольщиками и куда не обратимся, никто нам не помог?

На мой взгляд обманутые дольщики- это великая сила. Как показывает опыт, наиболее эффективно проблемы в любой сфере решаются тогда, когда масса людей, имеющих одну цель, объединяется для ее решения.

Естественно, что обманутые дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обсуждать свои проблемы, обмениваться телефонами, адресами. С этого и начинается объединение. Затем кто-то инициативный находит через застройщика либо через местные власти список контактов соинвесторов дома. Затем сама собой формируется так называемая «инициативная группа» пострадавших соинвесторов какого-либо объекта. Обычно такие инициативные люди создают интернет-сайт дольщиков, сами «обзванивают» своих товарищей по несчастью, созывают собрание дольщиков, пишут коллективные письма и обращения и т.п.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

ВАЖНО!

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

     Таким образом, можно сделать вывод, что, к сожалению, даже изменения в законодательстве не могут полностью гарантировать безопасность заключения договора долевого участия на строительство многоквартирных домов. Но зато теперь вы можете быть уверены, что хотя бы не пропадут вложенные денежные средства.

     Также следует учесть, что новый закон не коснется тех застройщиков, которые реализуют продажу квартир по обходным и «серым» схемам, а также через механизмы ЖСК. Поэтому при выборе компании, с которой вы планируете заключить договор о долевом строительство обязательно нужно проверять, по какой из схем она работает и соблюдает ли федеральный закон 2004 года. Проверить это можно по тому, какой именно договор на приобретение будущей квартиры вам предложат заключить.

     Если компания действует официально, то это будет именно договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи. Но даже в том случае, если вы получили именно такой договор, это еще не является 100% гарантией того, что в данном договоре будут указаны все необходимые пункты, включая полный перечень прав и обязательств сторон. Самым надежным способом в таком случае будет проведение правовой экспертизы данного договора, которую можно сделать в некоторых московских агентствах недвижимости или в юридической консультации. Но ряд базовых пунктов договора долевого участия вы можете проверить и самостоятельно. В обязательном порядке в договоре фиксируются следующие моменты:

Кроме того, из сложившейся проблемной ситуации на рынке долевого строительства возникают вопросы и к федеральным властям, как к органам, осуществляющим регулирование в том числе, и в сфере строительства, жилищной политике и защиты конституционных прав граждан. Очевидно, что и после вступления в силу Закона о долевом строительстве проблемы в этом самом долевом строительстве не исчезли, они продолжают возникать, права граждан остаются незащищенными, никаких серьезных гарантий получения жилья как не было, так и нет.

Пока еще ни одно исковое заявление от имени дольщиков к Российской Федерации не было рассмотрено Европейским Судом по правам человека. Может быть, после решений ЕС ситуация на рынке долевого строительства начнет кардинально меняться к лучшему.

– Есть ли в Ростовской области какой-либо региональный закон, защищающий дольщиков от мошенничества застройщиков?

Нет. И это в минус нашей законодательной власти. Считаю необходимым разработку на уровне Ростовской области закона о защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Ростовской области. В нем должны быть указаны, например, способы и механизмы, с помощью которых органы местного самоуправления могут решить проблему с пострадавшими дольщиками.

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

При изучении проектной декларации необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Подписать договор

Кроме того, по вашему требованию застройщик обязан представить вам для ознакомления следующие документы: заключение государственной экспертизы проектной документации; разрешение на строительство и технико – экономическое обоснование проекта строительства дома. Не забудьте также убедиться, что у застройщика имеются документы, подтверждающие его права на данный земельный участок. И помните, что договор долевого участия обязательно должен пройти процедуру государственной регистрации в Регистрационной палате.

2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.

3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

Adblock detector
Наверх