Что делать с ипотекой

Ипотека и кредит. Что делать, если банк меняет условия договора

Кризис в экономике прибавил головной боли тем из ваших коллег, кто взял ипотечный или иной кредит. Так что вопросы, связанные с обязательствами перед банками, для многих сотрудников выходят на первый план.

1. Скажите, имеет право банк в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по кредитному договору?

Рассмотрим некоторые советы экспертов: что должен сделать ипотечный заемщик, чтобы избежать проблем и не лишиться квартиры.

Для начала отметим, что ипотечные заемщики, уже получившие кредиты, никак не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%, и могут спать спокойно. Изменять, ранее согласованные условия, в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, банкам запрещено Федеральным законом «О потребительском кредите».

Перед принятием решения об ипотеке, желательно сделать хотя бы приблизительный жизненный и финансовый анализ семьи на ближайшие 5-20 лет, обдумав и серьезно взвесив всевозможные риски:

Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.

Если бывшие супруги – созаемщики ипотеки и один из них отказывается платить взносы по кредиту после развода, долг целиком «виснет» на одном из супругов.

Во-первых, как только очередной платеж за ипотечный кредит не вносится в срок, банк «включает» пени и штрафы за неуплату. Ставки очень даже приличные и неприятные. Дальнейшие платежи пойдут именно на гашение вот этих вот вновь родившихся долгов. В этом случае совет прост – скорее обращайтесь в банк, объясняйте ситуацию, вступайте в переговоры. Банк заинтересован в таком отношении клиента и при малейшей возможности должен пойти вам на встречу.

Я бы рекомендовала застраховать жизнь и трудоспособность перед тем, как вы берете ипотеку. Если происходит страховой случай, и вы не можете работать, чтобы ежемесячно вносить платежи, страховая компания берет на себя обязательства по выплате кредита.

Если, все же, клиент не может платить ипотеку, и вынужден продать квартиру, могут ли выкупить ее родственники?

На такие сделки идет примерно четверть банков, не все одобряют сделки между родственниками. Сделка возможна при условии размещения первоначального взноса на счету в банке, и у продавца должно быть иное имущество / или иная регистрация.

Часто ли проходят сделки с продажей квартиры, находящейся в обременении?

Заручившись согласием банка, можно приступать к поиску покупателя квартиры. Можно разместить объявление в газету и надеяться, что заинтересовавшийся покупатель сам Вам позвонит, а можно воспользоваться услугами специалиста. Вариант, при котором покупатель сначала продаёт свою квартиру, а только затем покупает вашу не самый лучший. Можно увязнуть в бесконечных иных вариантах и потратить немало нервов. Самый желанный покупатель – это покупатель, уже располагающий средствами для покупки вашей квартиры. И ещё один совет, цену на квартиру, которая наверняка подросла с момента покупки стоит назначить сразу и не менять по ходу продажи. Это может быть понято покупателем с подозрением. После достижения договорённости с покупателем и оформления всех бумаг составляется соглашение о переводе долга на нового хозяина квартиры. Согласие на такой перевод даёт банк и в результате заключения такого соглашения новый хозяин квартиры приобретает не только право собственности на купленную жилплощадь, но и принимает на себя обязательства гасить долг перед банком. Новый хозяин квартиры может выплатить весь долг сразу, а может выплачивать его частями, но чтобы это стало возможным кредитор должен дать согласие на смену заёмщика.

А если впустить квартирантов?

Иногда спор супругов приводит к мысли о сдаче квартиры в аренду. Впустить квартирантов возможно только с разрешением банка, т.к. собственность находится в залоге. Схема довольно проста: обязательства по договору и сам договор остаются без изменений, долг погашается согласно срокам, после чего происходит продажа и раздел собственности.

Когда рефинансировать валютный кредит в рублевый точно невыгодно для заемщика?

Если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет невыгодно, ведь большую часть процентов банки закладывают именно в платежи первых пяти лет. Оплата за пользование деньгами была произведена, например, на 20 лет, а воспользоваться довелось только пятью годами. За 15 неиспользованных лет банки, конечно, деньги  уже не вернут.

Рефинансировать или не рефинансировать кредит — это решают сами банки, однако если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, смысла в этой процедуре нет. Не стоит забывать и о том, что кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70% от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30% (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья.

Итак, резюмируем. Возможны следующие обобщенные варианты раздела ипотеки:

  • мировое соглашение и переоформление ипотеки на одного из супругов с разрешения банка;
  • мировое соглашение и продолжение долевых выплат бывших супругов до вступления в собственность, дальнейший раздел имущества, предусмотренный в мировом соглашении;
  • продажа квартиры с согласия банка, погашение ипотечного кредита, полюбовный раздел остатка средств, если таковой случится.

Удачных инвестиций!
Нина Полонская

Adblock detector
Наверх