Сдача квартиры и ип

Как платить налоги со сдачи квартиры

Налоги — дело серьёзное. И если уж Вы решились на сдачу квартиры  внаём – будьте готовы не только получать деньги, но и расставаться с ними.  Однако, сразу же возникает множество вопросов. Как бы сделать так, чтобы и платить поменьше, и остаться добропорядочным гражданином? Можно ли не платить налоги вообще? Нужно ли регистрироваться в качестве предпринимателя, сдавая квартиру? Сколько налогов нужно платить в год? Обо всём этом мы поговорим в данной статье.

Платить или не платить? Вот в чём вопрос

Законодательство России представляет три абсолютно законных способа исчисления налогов для владельцев жилья. Здесь все легально, и можно выбрать тот путь, который будет выгоден именно вам. Рассмотрим каждый отдельно.

Физическое лицо

Если сдается только одна квартира, то можно уплачивать налог как физическое лицо. Согласно ст. 224 Налогового кодекса РФ, сумма налога составит 13%. Это больше, чем при других вариантах налогообложения, и именно поэтому многие считают невыгодным платить налоги как физическое лицо. Но у данного варианта есть одно неоспоримое преимущество – простота. Пресс-служба ФНС России объясняет, что налогоплательщику, платящему налоги как физическое лицо, требуется один раз в год прийти в налоговую инспекцию и заполнить декларацию. При себе нужно иметь договор аренды, где будет указана сумма дохода.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье “Бумажные аспекты аренды жилья”.

Оформление временной регистрации (прописки) – процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, – прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
– ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
– зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
– зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
– зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
– зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Baikcm_2

При этом регистрация в качестве ИП влечет за собой дополнительные расходы и трудности. «Индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу — за прошедший период», — поясняет Дмитрий Анищенко.

Размер обязательных страховых взносов устанавливается ежегодно. В 2014 году они составили 20 727 руб. 53 коп., в 2015-м будут равны 22 261 руб. 38 коп. Однако, если совокупный годовой доход составит более 300 тыс. руб., страховой взнос рассчитывается по формуле базовая величина + 1% от суммы, превышающей 300 тыс. руб.

Если квартира сдается за 50 тыс. руб. в месяц, доход за год составит 600 тыс. руб. Арендодатель, сдававший квартиру в 2014 году и зарегистрировавшийся как ИП, в этом году заплатит взносы около 20 800 + 300 000 * 1% + 6% (налог от дохода).

400 000 рублей

24 000 рублей

Сдача в наем жилых помещений и дач (свыше 5 объектов)

800 000 рублей

48 000 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь до 100 кв.м)

400 000 рублей

24 000 рублей

1 000 000 рублей

3

Физическое лицо регистрируется в качестве ИП, в качестве системы налогообложения применяя общую систему налогообложения.

При применении этой системы налогообложения, согласно п.2 пп.10 ст.149 НК РФ доход от сдачи квартиры в аренду не облагается НДС:

Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
10) услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;

При использовании этого варианта, в сравнении с вариантом работы 2, для ИП в части учета расходов (при расчете налоговой базы) возможно учесть все экономически обоснованные расходы для целей ведения этой деятельности. Т.е. перечень возможных к учету расходов шире.

Фактически, выгода от применения этого варианта наступает при значительном количестве расходов по осуществлению сдачи квартиры в аренду.

4

Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве системы налогообложения применяя патентную систему налогообложения.

Таблица 2

Статус/система налогообложения

Доход, руб.

Общий расход,
руб.

Чистый доход,
руб.

Физическое лицо

240 000,00

32 200,00

207 800,00

(ИП) (общая система)

240 000,00

42 512,76

197 487,24

ИП (ЕНВД)

240 000,00

52 447,50

187 552,50

ИП (УСНО 6%)

240 000,00

19 202,76

220 797,24

ИП (УСНО 15%)

240 000,00

46 202,35

193 797,65

ИП (УСНО (патент))

240 000,00

15 002,76

224 997,24

Статус/система налогообложения

Доход, руб.

Общий расход,
руб.

Чистый доход,
руб.

Физическое лицо

240 000,00

32 200,00

207 800,00

(ИП) (общая система)

240 000,00

42 512,76

197 487,24

ИП (ЕНВД)

240 000,00

52 447,50

187 552,50

ИП (УСНО 6%)

240 000,00

19 202,76

220 797,24

ИП (УСНО 15%)

240 000,00

46 202,35

Завистливые соседи и родственники есть у каждого. Достаточно всего одного звонка, чтобы налоговая проявила к Вам интерес, как к человеку, который сдает квартиру. В наше информационное время налоговому инспектору достаточно 2 минут, чтобы по базе узнать: платите ли Вы налоги от сдачи квартиры или нет.

Какие могут быть неприятности, если не платить налог? Во-первых, вызов в ИФНС и неприятная беседа с налоговым инспектором. Во-вторых, придется заплатить налог за все периоды сдачи квартиры (в этом случае налог на сдаваемую квартиру Вы заплатите в размере подоходного налога 13%, не меньше). В-третьих, налоговая инспекция начислит Вам штрафы (1000 руб. за несвоевременную сдачу налоговой декларации и при сдаче квартиры и неуплате налога штраф составит не менее 20% от суммы неуплаченного налога на доход за сдачу квартиры), пени (за несвоевременную оплату налога). В-четвертых, за Вами навсегда закрепится репутация  недобросовестного налогоплательщика, налоговая «возьмет на карандаш» и будет постоянно отслеживать.

Граждане — индивидуальные предприниматели должны приобрести «книгу расходов и доходов» в виде тетради, блокнота и т. п. и представить ее в налоговые органы. Налоговые органы, в свою очередь, должны ее пронумеровать, прошнуровать и скрепить печатью. В ней должны быть указаны все доходы и расходы, связанные с предпринимательской деятельностью.

При сдаче квартиры в аренду могут учитываться расходы: — на рекламу своей деятельности (например стоимость рекламных объявлений в соответствующих изданиях о сдаче квартиры в аренду или стоимость услуг риэлторской фирмы по поиску жильцов); — на текущий ремонт квартиры, произведенный перед тем, как сдать ее в аренду; — на оплату коммунальных услуг и телефона; — на благоустройство квартиры (например установку металлической двери или противовзломного устройства и т. п.).

Новостройки: премиум-класс и элитное жилье – в чем разница?

Выгодно ли погашать досрочно ипотечный кредит?

Как будут начислять налог на недвижимость по-новому?

Adblock
detector
Наверх