Как оформить покупку земельного участка

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?
(“Электронный журнал “Азбука права”, 2017) / Азбука права

“Электронный журнал “Азбука права”, 05.04.2017

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 – ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

Как проводится кадастровый учет?

Baikcm_2

Для проведения государственного кадастрового учета участков земли разработана единая методика, которая в должна использоваться на всей территории РФ в обязательном порядке. Заинтересованные правообладатели лично, либо через уполномоченных лиц, подают заявки и правоустанавливающие документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно предоставляются документы о проведенном межевании участков. Что касается межевания, то оно представляет собой проведение работ по определению границ земельных участков на местности, с закреплением определенных границ специальными межевыми знаками. Также, проводится определения координат границ, с занесением их в документацию. Работы проводятся лишь для тех земельных участков, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально зарегистрированы в юстиции, то он должен иметь кадастровый номер и официально определенные границы, обозначенные на кадастровом плане. Такой участок можно продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь в том случае, если действия совершаются со всем участком, а не с его частью. Если же есть необходимость продажи части земельного участка, либо разделения земельного участка, находящегося по документам в общей собственности, придется провести его дополнительное межевание. Каждая часть земельного участка при этом должна сопровождаться однозначным описанием. После проведения межевания каждая часть ставится на отдельный кадастровый учет, в результате чего дается несколько кадастровых номеров для каждого участка, и делящаяся земля уже не считается единым целым.

Образуется несколько новых объектов недвижимости, коими и являются делящиеся земельные участки. Право на владение каждым новым участком необходимо зарегистрировать в государственном учреждении, и только потом можно приступать к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. После проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) земельных участков, удостоверенные в законном порядке.

Документы при покупке земельного участкаОформление сделки по покупке земли является более сложным, чем покупки квартиры. Во многом это объясняется тем, что испытывается явный недостаток в квалифицированных специалистах, которые свободно ориентируются в действующих законодательных актах разного уровня (федеральных, региональных, а также местного значения).

Когда составляются документы при покупке земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить соответствуют ли размеры участка с его данными, указанными в государственных ведомствах. При совершении покупки земли необходимыми являются следующие документы:

  1. Кадастровый паспорт. В этом документе указывается:
    • адрес, где расположен земельный участок,
    • площадь участка,
    • маркировка границ,
    • описание участка,
    • сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
    • возможность их законного использования,
    • качественные и экономические характеристики объекта,
    • наличие на участке объектов недвижимости.

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно;

Все перечисленные документы (в особенности, правоустанавливающие) должны быть в обязательном порядке оформлены и, безусловно, зарегистрированы (попросите показать Вам оригинал).

В зависимости от категории земель и оснований на право собственности, список документов может несколько различаться.

Документы на землю с постройками.

  • удостоверение личности участника сделки, либо представителя участника
  • заявление о регистрации прав на землю
  • доверенность на представителя собственника, заверенная нотариусом
  • подтверждение оплаты госпошлины
  • продавец для отчуждения имущества предоставляет подлинники правоустанавливающих документов
  • оригинал и копия плана БТИ
  • кадастровый план земельного участка, предоставляется в электронном виде договор о купле-продаже
  • выписка из домовой книги, чтобы подтвердились сведения о том, кто проживает в доме (если участок продается вместе с жилой недвижимостью)

Переход права собственности от продавца к покупателю оформляется проще.

Данные условия относятся также к заключению договора мены земельного участка.

Иногда недвижимость продают со значительной задолженностью по коммунальным и (или) налоговым платежам. Поэтому перед покупкой дачного участка юристы настоятельно рекомендуют запрашивать у продавца документы об отсутствии задолженности. Это может быть справка председателя СНТ или справки обслуживающих организаций, а также квитанции об уплате налога. В противном случае задолженность придется погашать вам, а во многих случаях она может быть очень большой.

5. А супруг(а) против!

Для этого проводится проверка юридической чистоты покупаемого объекта:

  • Собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (проверка цепочки собственников).
  • Какие сделки проводились с земельным участком (проверка законности данных сделок).
  • Кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (анализ законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

  • сведения о проведении межевания земельного участка;
  • существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком;
  • существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок;
  • существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка;
  • состав земель земельного участка;
  • наличие объектов недвижимости на земельном участке;
  • ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

Виктор Кац:
– Особое внимание необходимо при сделках с наследованной недвижимостью – кем, когда, правильно ли оформлено, не оспорено ли право наследования. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее. Разумеется, действительно качественно такую работу сможет проделать риэлтор или юрист. Правда, если покупатель столкнулся с недобросовестностью в чистом виде – с подделкой документов с целью мошенничества, то в этом случае подделанные документы может отличить от настоящих только эксперт. Здесь может не помочь ни нотариус, ни юрист.

* Подробно о правоустанавливающих документах рассказано в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»

Adblock
detector
Наверх