Что нужно знать при купле продаже квартиры

Продажа квартир как продать квартиру без помощи агентства

Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала.

Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости – примерно 80% – это так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.

Оценка возможностей, консультации

Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, – хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ – изучение риэлторских изданий, оперативно подающих подобную информацию, например, газета “Городок”. Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, – не факт, а пожелания продавцов.

Да, вы можете провести проверку квартиры при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки квартиры при покупке, образцы и формы документов.

Кроме того, даже если вы поручили проверку квартиры при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку квартиры с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке квартиры были доведены до вашего сведения.

У участников рынка недвижимости зачастую возникают следующие вопросы: какие имеются риски при покупке квартиры, как проверить квартиру при покупке, что нужно знать при покупке квартиры. Постараемся коротко ответить на них.

Покупка квартиры напрямую у собственников (на вторичном рынке), без участия риелтора позволит сэкономить деньги, но, как уже упоминалось выше, вам необходимо будет самостоятельно выявить риски при покупке квартиры, проверить квартиру перед покупкой. В то же время, при наличии необходимых знаний, самостоятельно осуществляя проверку перед покупкой квартиры, можно быть более уверенным в такой проверке.

Покупка квартиры на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя “история”, поэтому важно проверить квартиру перед покупкой для выявления рисков покупателя квартиры.

Покупая квартиру в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически “чистая”, то есть юридические риски при покупке такой квартиры ниже, чем риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Юридические риски при покупке квартиры в новостройке минимизируются также защитой дольщиков, обеспечиваемой законом № 214-ФЗ (для минимизации юридических рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо покупать квартиру только по договору долевого участия в строительстве). Тем не менее, риски при покупке квартиры на первичном рынке (новостройка) также присутствуют: дом может быть не достроен или не введен в эксплуатацию по разным причинам, застройщик может обанкротиться и строительство будет оставлено.

Для выявления рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо проанализировать документы застройщика и документы, являющиеся основанием для осуществления строительства дома (разрешение на строительство, документы-основания пользования земельным участком, на котором ведется строительство, проектную декларацию).

Во-первых, необходимо найти надёжное агентство по продаже недвижимости, оказывающее комплексные услуги. Организация должна предоставить клиенту схему оплаты своих услуг и нести ответственности в случае невыполнения обязательств. Также желательно, чтобы агентство имело хороший срок работы. Делая выбор, следует обратить внимание на наличие филиалов данного агентства и на то, какие сроки исполнения обязательств указаны в заключаемом договоре. Держите в уме одно из самых главных правил: не заключайте договор с агентством, не узнав предварительно порядок его расторжения.

   6. Профессионал, перед тем как начать работать, обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости.

   7. Когда Вы выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества, позвольте ему отработать свои комиссионные. Зачем Вам стоять в очередях и носиться из одного конца города в другой. Расслабьтесь, отдохните, получайте удовольствие. Риэлтор предложит Вам свои услуги в подготовке документов, необходимых для продажи квартиры. Несомненно, он это сделает и быстрее и качественнее. Для этого Вам необходимо выдать доверенность на сбор справок (для получения справок о прописке, приватизации квартиры, кроме доверенности, могут потребовать паспорт доверителя). По упомянутой доверенности продать квартиру нельзя.

    Господа! Не способствуйте распространению дилетантизма! Выбирайте, сравнивайте и агента и компанию. Есть достаточно много компаний, дорожащих своим именем и имеющие отработанные безопасные технологии рассчетов и передачи прав собственности.

Подготовка квартиры к показу

   Для выгодной продажи квартиры необходимо многое знать и уметь. На успех в этом деле влияет множество факторов: как и где подано объявление о продаже квартиры, какую информацию оно содержит, как Вы общаетесь с потенциальными покупателями по телефону и при личной встрече, как организован показ квартиры, каким образом квартира подготовлена к показу и продаже, как Вы обсуждаете цену, достоинства и недостатки квартиры и т. п. Правильный подход позволяет получить за квартиру на несколько тысяч долларов больше, чем рассчитывал ее владелец.

   Многие считают, что покупателю безразлично, как выглядит квартира. Ведь он все равно будет делать в ней ремонт, и нет никакой необходимости приводить ее в порядок. Это очень серьезное заблуждение. Вид квартиры влияет на выбор покупателя самым существенным образом. Возможно, что для кого-то из покупателей это влияние будет чисто психологического плана. Для другого сюда добавится благоприятное мнение о хозяине. Кто-то из покупателей не располагает средствами, чтобы совместить покупку квартиры с ее ремонтом и намеревается какое-то время прожить в ней без ремонта. Все эти обстоятельства, наряду со многими другими факторами, являются составляющими успеха в деле выгодной продажи квартиры.

   Отсюда вывод: квартиру перед продажей необходимо привести в презентабельное состояние. Конечно, не следует делать дорогой и всесторонний ремонт в квартире, но ликвидировать бросающиеся в глаза недостатки необходимо.

Очень важно учесть все мелочи. Недаром сказано: мелочи не имеют решающего значения, мелочи решают все!

Продавец имеет психический и физический недуг

К сделке покупатель должен прийти подготовленным, проверив личность тех, кто является стороной продающей (их может быть несколько человек), убедившись, что эти люди физически и психически здоровы: не относятся к алкоголикам, наркоманам, у них отсутствуют психические и возрастные изменения, а также диагнозы хронических заболеваний, дающие возможность оспаривать сделку. При малейшем подозрении о наличии любого из этих факторов стоит попросить представить справку из психдиспансера, наркодиспансера.

Если справок не представляют, можно пригласить врача, чтобы удостоверить нормальное психическое состояние того, кто осуществляет сделку, сделать вывод, осознает он свои действия и их последствия, или нет. В этом случае следует знать: приглашать нужно судебного эксперта-психиатра.

У обычных врачей-психиатров отсутствует право подписывать заключения о том, влияет ли имеющееся заболевание на способность человека совершать юридически значимые действия. Такие заключения суд может оставить без внимания, так как врач в данном случае превысил свою компетенцию: по роду своей деятельности такие врачи могут заниматься только диагностикой, а также лечением заболеваний.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

Если в квартире зарегистрирован ребенок и при этом у него нет имущественных прав, будет нелишним узнать у продавца, где этот ребенок будет жить после продажи квартиры

Сделки и стены

Следующий документ для подробного изучения – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Справка БН

Сведения, которые можно получить о жилом помещении из ЕГРПпоказать 

3. Выписку из домовой книги, в которой указывается информация о проживании в данной квартире лиц (нужно удостовериться, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки выписаны, а также узнать, кто был прописан в квартире с момента постройки дома и куда эти люди выписались).

4. Разрешительные документы из органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние).

8. СБОР ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

В случае, если Вашу квартиру покупает «ипотечник», дополнительно, как правило, требуется выписка из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансера (если в сделке участвует пенсионер), расширенная выписка из домовой книги (которую не всегда дадут в ЕИРЦ даже собственнику квартиры). 

Но в зависимости от Вашей ситуации это может быть также Распоряжение органов опеки и попечительства (если собственниками продаваемой квартиры являются дети), Брачный договор (если квартира приобретается в браке), Согласие супругов на покупку и продажу квартиры (если они есть, а на продажу – только в том случае, если продаваемая квартира приобреталась в браке) и.т.д.  

7.Кадастровый паспорт  

6.Поэтажный план  

5.Экспликация  

4.Копия финансово-лицевого счета  

3.Выписка из домовой книги  

2.Правоустанавливающие документы (Договор передачи и свидетельство о собственности, а также Договор купли-продажи, дарения, ренты, Свидетельство о праве на наследство, Решение суда и др.)  

1.Паспорта участников сделки  

Основной пакет документов для продажи квартиры следующий:  

В зависимости от выбраного Вами банка возможны и другие финансовые риски. И заметьте: это мы еще договор купли-продажи с продавцом не подписывали.

Adblock
detector
Наверх