Кредит на первоначальный взнос

Ипотека в ВТБ-24 по двум документам: кредит без первоначального взноса

Самые лучшие условия по ипотечным кредитам, как известно, предоставляются в банках с государственным участием: таких как ВТБ 24 и Сбербанк.

Ипотека без первоначального взноса – повышенный риск для банка

Ипотечный кредит отличается от других видов кредита обязательным оформлением приобретаемого жилья в залог – это делает ипотечный кредит гораздо более предсказуемым и безопасным для банка – банк всегда может реализовать заложенную квартиру в счет погашения кредита.  Такая схема обычно отлично работает, но в кризис многие банки сначала на родине ипотечного кризиса – в США, а затем и в России столкнулись со снижением стоимости залоговой недвижимости до уровня ниже чем сумма кредита – при этом для банка возникает очень неприятная ситуация когда ипотечный кредит перестает быть 100% безрисковым и банк вынужден формировать резервы на возможные потери по кредиту. Еще хуже то, что заемщик теряет стимул платить по кредиту – кому хочется выплачивать банку стоимость жилья, зафиксированную до падения? – проще сказать “забирайте себе свой залог”, как и сделали многие американские заемщики.

Первоначальный платеж, который выплачивается из собственных средств заемщика является для банка подушкой безопасности – в ситуации падения цен на заложенный объект недвижимости в пределах суммы первоначального взноса (10-30%) сумма выданного кредита не будет превышать стоимость залога.

Условная ситуация: есть потенциальный клиент с приличной зарплатой, надежно трудоустроенный и с чистой кредитной историей. Допустим, только-только женился и хотел бы взять ипотечный кредит. Но нет денег на первый взнос. Что ему можно посоветовать?

Начальник управления ипотечного кредитования СПб филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев первым делом отметил, что предложенный нами портрет заемщика далек от идеального. «Обратите внимание, что в условиях задачи присутствует клиент с чистой, а не положительной кредитной историей, т. е. он не имел опыта оплаты своих обязательств, – подсчитывает «минусы» специалист. – Недавняя женитьба – новый этап отношений, новый семейный статус – они могут стать дополнительным обременением бюджета. А приобретаемый объект и долги по ипотеке при отсутствии брачного договора будут являться совместной собственностью, и при разделе в случае форс-мажора неизбежно появятся проблемы». Соответственно, Дмитрий Алексеев советует такому клиенту пожить в браке пару лет, проверить свои отношения бытом, и… все-таки накопить на первоначальный взнос.

Похожий совет – накопить хотя бы 10% от стоимости жилья – дает и региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. «Это самый разумный вариант, учитывая, что получить кредит без первоначального взноса можно, но, поскольку такой вид кредита очень рискованный для банка, ставка по нему будет выше (порой значительно) ставок по стандартным продуктам».

Правда, далеко не каждый банк готов считать такие доходы подтвержденными. Например, Московский международный банк, по словам Алексея Теребкова, такую практику не признает. А вот Национальная Ипотечная компания ничего против подобной формы подтверждения доходов не имеет. Также благосклонно к такому “обелению” доходов относится и банк Сосьете Женераль Восток.

Интересную схему предлагает банк Евротраст для тех, у кого нет денег на первоначальный взнос: открыть вклад, накопить необходимую сумму и получить ипотечный кредит по льготной ставке без уплаты комиссии за рассмотрение заявки.

Потребительский кредит

Тут есть два варианта: «двойная» ипотека и потребительский кредит.

В первом случае вы берете два жилищных займа. Один используется для того, чтобы вы смогли получить деньги на первоначальный взнос. Второй — для покупки квартиры.

По первому вы предоставляете банку в залог ту недвижимость, которую имеете в своем распоряжении. Вторая ипотека подразумевает под собой залог покупаемой квартиры. Такой способ подойдет для тех, кто уже имеет в своем распоряжении недвижимость и может ее заложить.

Второй вариант — получение обычного потребительского кредита на первоначальный взнос. Сделать это можно в любом банке. По нему, к сожалению, придется переплатить больше (действуют более высокие процентные ставки), чем по ипотеке, но в данном случае залог вам не потребуется.

Помимо вкладов есть другие финансовые инструменты, которые можно использовать для накоплений. Они приносят более высокую доходность, но пользоваться ими должен человек, который хотя бы немного разбирается в финансовых вопросах.

Один из таких продуктов — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). «Желательно выбрать стабильный фонд, показывающий стабильную прибыль на протяжении нескольких лет», — советует Игорь Кошкин. По его мнению, «прочие финансовые инструменты (вложения в акции, драгоценные металлы, операции на валютном рынке), где можно довольно много заработать, а можно и прогореть, должны использовать финансово подкованные клиенты».

Иногда накопить на первоначальный взнос в силу разных причин не представляется возможным. Тогда может появиться мысль взять потребительский кредит и использовать его как первоначальный взнос. В определенных ситуациях банки могут одобрить получение двух кредитов. Но вот выгодно ли это для самого заемщика?

Пока что я знаю лишь один банк, который практикует такой способ кредитования, где полученный таким способом кредит без первоначального взноса выделен в отдельную программу (с достаточно высокими ставками).
Однако реализовать этот способ можно скомбинировав кредиты разных банков.

Ипотека без первого взноса с помощью беззалоговых потребительских кредитов

Так же, следует помнить о “тринадцатом платеже”. В данном случае говорится о страховке – как самого жилого помещения, так и здоровья, жизни заемщика. Ежегодный взнос может составлять размер суммы, приблизительно равной стандартному ежемесячному платежу (отсюда и само название). Такой первый платеж полностью вносится по факту предоставления ипотечного кредита заемщику, после чего возникает два варианта: копить в течение года нужную сумму на депозите или договариваться с банком и со страховой компанией о рассрочках.

ВТБ 24 тоже урезал количество программ и уравнял процентные ставки. Стандартный ипотечный кредит теперь выдается на сумму 1,5-90 миллионов рублей на срок до 30 лет под 15,95%, плюс 1% при отказе от личного страхования и 0,6% на период регистрации сделки. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

«ДельтаКредит»

Оговоримся, что вообще-то третье место по объему жилищного кредитования принадлежит Газпромбанку, но мы пропускаем его в нашей статье, так как минимальная предоплата у него – 50%.

  1. Дальнейшие накопления. Такое решение — самое очевидное и выгодное как для заемщика, так и для банка. Если есть возможность, то мы рекомендуем отложить оформление кредита на некоторое время и заняться накоплением средств непосредственно на первоначальный платеж. Как показывает опыт многих семей, целевые накопления занимают совсем немного времени даже у семей со средним доходом, при этом после оформления кредита вы не будете иметь других обязательств, кроме платежей по ипотеке. Минус такого решения — в том, что с покупкой жилья придется подождать.
  2. Нецелевой кредит в банке на сумму, достаточную для внесения первоначального взноса. Плюсы: не придется тратить собственные средства, есть возможность взять кредит также на дополнительные расходы. Минусы: появляется большая закредитованность — придется оплачивать долг по нескольким кредитам. Кроме того, банки могут не предоставить ипотечный кредит при уже действующем нецелевом — ведь доход семьи ограничен, и на платежи по всем кредитам может не хватить средств.
  3. Оформление ипотечного кредита без первоначального взноса. Заметим сразу, что, во-первых, таких предложений на рынке очень мало. Во-вторых, все они отличаются высокими процентными ставками и комиссиями. Разумеется, в таких условиях говорить о каких-либо льготных условиях для молодых семей не приходится.
  4. Дополнительный залог по кредиту может стать замечательным способом увеличить сумму кредита и при этом избежать уплаты первоначального взноса.
    В качестве дополнительного залога может выступать имеющаяся в собственности заемщика или близких родственников недвижимость, редко — автотранспорт (дело в том, что срок службы и время износа машин гораздо меньше, чем средняя продолжительность ипотечного кредита). За счет дополнительного залога недвижимости у заемщика есть возможность увеличить сумму кредита — ведь максимальная залоговая сумма будет рассчитываться как совокупность залоговых стоимостей всех объектов недвижимости.
  5. «Молодой семье — доступное жилье». Эта государственная программа позволяет получить государственную субсидию, сумма которой рассчитывается исходя из количества членов семьи, включая детей. К сожалению, на приобретение жилья полученных средств не хватит, но на оплату первоначального взноса их направить можно.
    Чтобы стать участником программы, молодой семье достаточно подать в уполномоченные органы заявление и собрать необходимые документы. Главный минус — длительное рассмотрение документов, бюрократизация всех этапов принятия решения. По этой причине стоит вопросом получения субсидии заняться заранее, до подачи заявки на кредит и подбора жилья. Впрочем, все недостатки «перекрываются» основным достоинством такого способа — субсидия предоставляется государством безвозмездно. Таким образом, заемщик не только избегает необходимости уплачивать первоначальный взнос из собственных средств, но и уменьшает стоимость покупки, сумму кредита, а вследствие — и переплату по ссуде.
  6. Материнский капитал. Разумеется, подходит такой способ только тем семьям, в которых родился второй (или последующий) ребенок, при этом они ранее не оформляли материнский капитал.
    Как и субсидия молодой семье, материнский капитал предоставляется безвозмездно, а сумма его достаточна не только для оплаты первоначального платежа, но и для снижения суммы кредита — в 2013 году сумма материнского капитала составляет более 400 тысяч рублей, и с каждым годом она индексируются. Есть у материнского капитала еще одна положительная черта — в отличие от субсидий, его оформление поставлено «на поток» и не требует сбора многочисленных документов и длительного ожидания. Стоит заметить, что воспользоваться средствами материнского капитала в целях оплаты первоначального платежа по ипотеке можно незамедлительно, сразу после его оформления. В других случаях придется дожидаться срока 3 лет после рождения 2-го ребенка и выдачи сертификата.

Как можно видеть, способов избежать уплаты первоначального платежа из собственных средств довольно много, при этом некоторые из них предоставляются достаточно привлекательными, в особенности для молодых семей. В наших следующих статьях мы обсудим другие актуальные проблемы, касающиеся ипотечного кредитования молодых семей, и дадим рекомендации по оформлению кредитов такого рода.

Adblock
detector
Наверх