Когда отдавать деньги риэлтору

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору или в агентство недвижимости

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Как всё устроено: Работа риелтора. Изображение № 1.

Конечно, на рынке работает огромное количество непрофессионалов, не отягощённых ни опытом, ни излишней щепетильностью. Когда едешь в метро и слушаешь разговоры, кажется, что все вокруг только и занимаются продажей или сдачей в аренду квартир. Меня это не раздражает и не напрягает: каждый зарабатывает так, как может он сам и как ему позволяют это делать другие.

Об агентствах

Лучший способ найти хорошего риелтора — советы знакомых. Это как с врачом, детским садиком или кафе. Тут полагаться стоит только на личный опыт людей, которым вы доверяете. Нельзя сказать, что агентства лучше свободных риелторов: я знаю нескольких настолько профессиональных риелторов, что они просто не нуждаются в штате юристов и прочих помощников, которые есть в любом агентстве. Но это относится только к самым опытным риелторам. 

Договор услуг.

Работая с агентством следует помнить, что риски несёте и вы, и фирма. Это значит, что во всех договорных документах должно быть записано не фамилия агента, а название агентства. При подписании договора с агентством, пропишите в нём все варианты возможных рисков и форс – мажорных обстоятельств. То есть в договоре должно быть чётко указано, за что именно агентство несет риски и  какие  конкретно услуги входят в предмет договора. А иначе, в случае конфликта, вы ничего не докажете. Не соглашайтесь на «стандартный» договор. Указывайте в нем пункты, устраивающие именно Вас. Помните – в случае  возникновения  проблем – потребовать Вы сможете только те услуги,  которые   указаны в договоре и ответственность  компании  устанавливается законом только за них, в том числе и страховка распространяется  именно  на   ущерб  возникший  от оказания именно тех действий агентства – которые прописаны в договоре четко и  однозначно.  

Риэлтор поможет Вам упростить поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг.

Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. В ст. 188 ГК РФ приводится перечень всех оснований прекращения действия доверенности. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного. Как правило, в риэлторских фирмах используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.

В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Добейтесь, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре, в том числе и услуги риэлтора и какие именно. Вознаграждение риэлтора в фиксированной цене тоже должно быть прописано в договоре. В договоре должны указываться и расходы по сделке: 1) расходы на рекламу квартиры; 2) расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов; 3) расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи). Также в договоре должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

Покупка недвижимости через нотариуса.

Нотариальная поддержка.

При покупке недвижимости существует два способа оформления сделки: составление договора купли-продажи в письменной форме без нотариального удостоверения и составление договора, удостоверенного нотариусом. 

Когда отдавать деньги риэлтору

Плесень и засохший букет.

Когда отдавать деньги риэлтору

Когда отдавать деньги риэлтору

Когда отдавать деньги риэлтору

Когда отдавать деньги риэлтору

Плата за услуги риелтора по подбору жилья и сопровождению сделки чаще всего составляет 30-80 тысяч рублей (или от одного до пяти процентов от суммы сделки). Обычно за услуги расплачивается продавец жилья. Конечно, отдавать крупные суммы на руки без документов нельзя. Во-первых, все денежные средства, в том числе вознаграждение за работу, клиент должен передавать в агентство через кассу, получая взамен приходно-кассовый ордер или чек. Во-вторых, платить за оказываемые услуги нужно лишь после того, как с компанией заключен договор. Если деньги передаются собственнику, нужно подкрепить это распиской и авансовым соглашением. Одной расписки недостаточно!

Если риелторское агентство или частный посредник заявляет о необходимости задатка, это не говорит о том, что агент априори мошенник. Это типичная практика, которая существует в нашей стране и прописана в Гражданском кодексе: согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Эксперты убеждены, что задаток вносить можно, но оформить его нужно правильно, чтобы в будущем не столкнуться с проблемами и не погрязнуть в судебных разбирательствах. Первый шаг – составить соглашение о задатке в письменной форме. Кроме того, нужно помнить, что задаток передается не в руки агента, а от покупателя собственнику. Третьи лица не должны фигурировать в соглашении.

Когда отдавать деньги риэлторуЮрисконсульт центра недвижимости «Форум»Ольга Костина: «Если продавец требует задаток, покупатель должен прежде всего провести юридическую экспертизу документов, подтверждающих право собственности продавца. При малейших сомнениях необходимо отказаться от внесения денежных средств.

Задаток активно применяется на стадии заключения предварительного договора, но большинство судов придерживается мнения, что использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно: даже если договор не будет заключен по вине продавца, покупатель не сможет применить правило о возврате двойной суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). До заключения основного договора денежных обязательств между сторонами не возникает – соглашение о задатке в счет будущих обязательств противоречит понятию задатка, а сумма взыскивается как неосновательное обогащение, т.е. в размере, внесенном в качестве задатка.

Вероятность взыскания задатка в двойном размере и по предварительному договору не исключена. Для этого необходимо соблюсти ряд действий:

– подкреплять соглашение о задатке предварительным договором и распиской в получении суммы;

– соглашение о задатке должно заключаться между сторонами, которые в будущем будут выступать непосредственно сторонами в основном договоре;

– в соглашении со стороны продавца должны участвовать все сособственники продаваемого объекта;

– не пропустить срок заключения основного договора, чтобы успеть направить стороне, уклоняющейся от подписания договора, предложение об его заключении. В противном случае суд исходя из положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ, может признать обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными и взыскать не как задаток, а как сумму неосновательного обогащения (ст. 395 ГК РФ).

Всех юридических тонкостей при покупке недвижимости покупатель предусмотреть не сможет, даже если будет соблюдать вышеуказанные рекомендации. Лучше всего прибегнуть к квалифицированной юридической помощи».

Нет общей практики, как договоришься я отдавала половину в день сделки, вторую – при получении доков с регистрации

Re:Я делал так: половину после регистрации ДКП, вторую после вселения в квартиру.

По-моему, супермаркету абсолютно все равно, кто достает деньги из кармана и отдает кассиру. Есть предоставленная услуга, и спрашивать, кто ее оплатил, в этой ситуации не имеет смысла. А вот на кого направлять эту услугу в большей или меньшей мере — это уже более осмысленный вопрос.

Для женщины в магазине привлекательны совершенно другие, чем для мужчины вещи. Женщину в магазине могут привлечь одни продукты (косметика, парфюмерия, шоколад), а мужчину — другие (пиво, водка, сигареты). Хотя есть продукты одинаково интересные обоим — хлеб, колбаса, масло, сыр и т. д. На кого из этой семьи магазин больше нацелится, для того он и будет планировать рекламную и продуктовую политику…

Возвращаемся к нашим баранам. На самом деле вопрос заключается не в том, кто платит — продавец или покупатель, а в том, с кем из них риэлтор должен больше работать. Заключать различные соглашения, договариваться об эксклюзиве и т. д.

Экономика этого «таинства», расчета с агентством, очень простая. При оформлении договора купли-продажи у нотариуса покупатель платит одну сумму, а продавец получает на руки другую сумму. Разница между этими двумя цифрами и составляет величину затрат по сделке. В нее входят стоимость услуг нотариуса, стоимость подготовительных документов к сделке и услуги агентства. Икс минус игрек, вот и вся арифметика…

Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Риэлтор — это роскошь

Итак, работа с агентами — дело неблагодарное и окупается лишь в крайне редких случаях. Связываться с ними имеет смысл только по эксклюзивному договору. Для себя вы должны решить твердо: если ваше время не стоит сотен тысяч рублей, которые придется отдать риэлтору, значит, вас развели на деньги. Заключайте эксклюзивный договор, если вы настолько заняты, а работа ваша настолько высоко оплачиваема, что вам дешевле отдать полмиллиона, чем самим искать в интернете варианты и звонить продавцам квартир. В этом случае вам нужно написать на имя агента доверенность, с которой он сможет получать за вас документы и в жилконторе, и в Регпалате.

Заключать эксклюзивный договор приходится нередко и тем, кто покупает или продает жилье дистанционно: если нет родственников, готовых заняться вашей квартирой, то без платного помощника не обойтись. Во всех остальных случаях обходиться без агента можно и нужно.

В том числе и на рынке аренды, где риэлторы, фактически, работают по той же схеме. Поиск собственников, показ (возможно, на вашем транспорте), расплата на месте. Для вас это будет именно расплатой, потому как расставание с 30-ю тысячами рублей (100% от месячной арендной ставки за скромную квартирку на окраине Москвы) иначе назвать нельзя.

Подготовила Лара Славина

Риэлторские технологии. Профессия риэлтор

Adblock
detector
Наверх