Как купить квартиру на вторичке

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке, у такого жилья есть свои преимущества перед квартирой в новостройке: ее можно увидеть и в неё можно въехать практически сразу после покупки. Однако, чаще всего она дороже новой квартиры в строящемся доме, а также на вторичном рынке нередко встречаются мошенники, т.е. вам понадобятся дополнительные проверки квартиры.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке достаточно стандартизирован и идет поэтапно.

Действие 1

Сколько денег вы готовы вложить в покупку квартиры?

На многочисленных сайтах по недвижимости советуют начинать подбор квартиры, отталкиваясь от различных параметров, таких как: место расположения дома, тип дома, метраж и комнатность. Безусловно, все эти параметры важны, но гораздо логичнее за отправную точку принять ту сумму, которую вы планируете потратить на покупку.

Если вы хотите взять ипотеку, т.е. у вас есть лишь часть средств — тогда вам необходимо заранее оценить, какую сумму брать в кредит, что вы можете купить на эти деньги?

Москва, Подмосковье

Санкт-Петербург

Б) Профессионалы. В случае продажи можно вообще обойтись минимумом нервных затрат. Достаточно заключить договор с агентством недвижимости и, если риэлтор вызывает доверие, отдать ему ключи: пусть сам показывает, сам торгуется, сам оформляет документы и стоит в очередях. Ваше дело – получить в итоге оговоренную сумму.

Если дело касается покупки, то личное участие в процессе отменить невозможно: вы же должны посмотреть на дом, на подъезд, на квартиру, на вид из окна, на соседей, ощутить ауру жилья, наконец. Но подбор вариантов, оформление документов и стояние в очередях – опять-таки прерогатива агента. К тому же профессиональный агент все равно будет держать вас в курсе дела, объяснять, что и почему происходит, чтобы душа у вас была абсолютно спокойна.

Третий – как найти того самого профессионала?

Если коротко – нет лучшего источника информации, чем сарафанное радио. Когда у меня одна подруга с помощью риэлтора Л. купила квартиру и хвалится, другая с ее же помощью купила квартиру и не нарадуется, к кому я, скорее всего, обращусь? Правильно, к риэлтору Л. А знакомая семейная пара обращалась к агенту М. Так они до сих пор сердятся. Так что агент М и ее агентство на мои деньги могут не рассчитывать.

1. Планировка – размер и расположение комнат. Иногда их можно изменить с помощью перепланировки, но далеко не всегда это возможно. Поэтому стоит выбирать квартиру с планировкой, которая устраивает вас изначально.

2. Расположение квартиры – проверьте куда выходят окна, и достаточно ли в квартире дневного света.

3. Отопление – можно сразу обнаружить, что в квартире слишком сыро или слишком холодно. Обычно так бывает, если стены в доме слишком тонкие, или же плохо работает отопление.

4. Скрытые дефекты – грибок на стенах, плохая проводка, проблемы с трубами или канализацией, а так же состояние стен, потолка и пола.

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,  по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
  2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
  3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
  5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
  6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
  7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
  8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу. 
  9. Нарушение прав супругов.
  10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
  11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному). 
  12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает. 

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если вы обнаружите, что не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они составляли отказ от участия в приватизации. Обратите внимание: если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не на другое постоянное место жительства, а временное (к примеру, находился за рубежом или в местах лишения свободы), после возвращения он также сохраняет право на приватизацию и может его впоследствии истребовать. Уточните, не зарегистрированы ли в квартире лица, находящиеся в момент продажи на службе в армии, в долгосрочной командировке или в местах лишения свободы, так как по закону они имеют право возобновить регистрацию по прежнему адресу после возвращения. Покупая квартиру у наследника, имейте в виду, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру (дом), а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения. Кроме того, из БТИ можно получить справку о принадлежности объекта недвижимости, сведения об отсутствии ареста или запрещений, поэтажный план и экспликацию с информацией о перепланировках. Следует также убедиться в том, что у бывшего хозяина квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам.

В том случае, если тщательная детальная проверка всей документации не выявила нарушений и со стороны специалиста, не возникло претензий, то можно назначать продавцу день, когда Вы оформите Вашу сделку. Ключевым фактором при этом служит правильное составление договора – очень важно отметить и подробно прописать все пункты, на основании которых будут разрешаться возможные споры в дальнейшем. Следует досконально подойти к таким пунктам как: условия, сроки передачи денег через ячейку банка или денежного перевода. Доступ к ячейке продавец будет иметь лишь в том случае, если предоставит банку договор купли-продажи на Ваше имя. Тем временем Вы можете сразу подать его на государственную регистрацию непосредственно после того как положите на ячейку необходимую сумму.

Орган, который будет заниматься регистрацией должен выдать Вам расписку, в которой будет стоять число, когда Вы сможете получить свидетельство о регистрации жилья в качестве вашей собственности, а так же и договор, оформленный на ваше имя, который Вы предоставили ранее. Только по получении этих документов рекомендуется передать ключи от ячейки продавцу, либо перечислять средства безналичным платежом или осуществлять оплату наличными, согласно выбранному вами способу оплаты. Сторона, забирающая деньги должна написать расписку о том, что деньги получены и указать, в каком размере. Эта расписка не только является гарантией защиты от недобросовестного продавца, но также обязательно пригодится для предоставления в налоговый орган, если Вы претендуете на имущественный налоговый вычет.

После того как все документы оформлены, имеются у Вас на руках и Вы убедились в порядочности стороны-продавца, остается самое приятное и долгожданное – процедура принятия квартиры и подписка акта о ее передаче. Следует отметить, что соответствие вида квартиры на момент первоначального осмотра и ее вида непосредственно при процессе передачи должны быть идентичны. То есть, сантехника, двери, окна, замки не подлежат смене и демонтажу. Передающая сторона должна вручить вам ключи от нее, а также предоставить все бумаги, которые подтверждают оплату коммунальных услуг (телефонии) и отсутствие долга по их уплате.

Теперь, когда все формальности улажены и с обеих сторон нет друг другу претензий и нареканий, подписывается акт о передаче.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Купить квартиру на самом деле не так уж сложно, но лучше учесть перечисленные выше советы, чтобы остаться довольным. Помните, прежде чем купить квартиру, проверяйте, просите, подстраховывайтесь и не верьте на слово незнакомым людям.

• Торопится с покупкой. Решение должно быть взвешенным; не поддавайтесь на разговоры о быстро растущих ценах.

• Вносит аванс, еще не проверив юридическую чистоту квартиры, потому что на этом настаивает продавец. Не соглашайтесь на подобные условия – Вы можете передумать, а залог останется у продавца.

Валерия Семенова

Adblock
detector
Наверх