Как купить квартиру самостоятельно

Как купить квартиру без посредников — полезные советы при покупке квартиры самостоятельно

Каждый человек, который когда-либо сталкивался с проблемой покупки жилья, знает, что приобрести квартиру самостоятельно намного сложнее, чем через агентство недвижимости или отдельного риелтора. Основная проблема — это поиск вариантов, но лишь на одном поиске сложности не ограничиваются — рынок недвижимости полон мошенников, которые в одиночку и целыми компаниями охотятся за доверчивыми покупателями.

Чтобы не попасться в сети недобросовестных людей, необходимо подходить к вопросу покупки с максимальным недоверием. Лучше прослыть капризным и придирчивым покупателем, чем лишиться своих накоплений и остаться без нового жилья.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Уже на этапе предварительной оценки жилья, вам стоит задуматься — будете ли вы проводить весь процесс поиска и покупки квартиры сами или привлечете риэлтора или агентство недвижимости. Профессионал поможет вам сберечь время и нервы, объяснить, что и где вы сможете купить за имеющиеся у вас деньги, но учтите — его услуги обойдутся вам в определенную сумму.

Как выбрать агентство недвижимости?

Выбирая агентство недвижимости, обращайте внимание на срок его работы на рынке, профессионализм сотрудников, наличие договора, условия договора, учитывающие интересы обеих сторон, наличие положительных отзывов и рекомендаций. Положительным моментом является наличие дополнительных гарантий, например: страхования сделки или положительная практика защиты клиентов агентства в суде. На ваши вопросы вы должны получить четкие и ясные ответы. Хорошо, если агентство готово оказать необходимую помощь и консультации по сбору документов. Дополнительным плюсом будет наличие у агентства статуса партнера банков, работающих с ипотекой, наличие образовательных программ для сотрудников, членство в общественных организациях риэлторов. Стоит обратить внимание на наличие у агентства отработанных и мощных систем рекламирования и распространения информации о продаваемых объектах. Если, в случае необходимости, агентство готово поменять работающего с вами риэлтора, предоставить замену — это тоже немаловажное преимущество. Обратите внимание и на наличие письменной отчетности перед вами о проведенных работах и оказанных услугах, актов просмотра квартиры и т.д.

Как выбрать риелтора?

В крупной компании далеко не всегда есть возможность выбора риэлтора. Кто с вами будет работать, определит руководитель, исходя из загруженности сотрудников или иных соображений. Работая с частным риэлтором вам проще совместить личные психологические и профессиональные предпочтения, однако частный риэлтор не всегда может предоставить тот же объем гарантий, что и крупная компания. На профильных сайтах по недвижимости существуют базы специалистов, в которых вы можете выбрать риэлтора по ряду параметров: стаж работы, количество дополнительных сертификатов, специализация работы и наиболее знакомые районы, работа в конкретном агентстве недвижимости и др.

Рис. Пример дежурных риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

Если квартира расположена на последнем этаже, имеет смысл сходить на чердак, проверить состояние крыши. Как правило, жители последних этажей в курсе, какие ремонтные работы и когда именно на крыше проводились. То же самое касается квартиры на первом этаже. Постарайтесь проверить состояние подвала, осмотрите полы в квартире – в старом фонде (если дом в плохом состоянии) нередки трещины и практически дыры в полу. Не стесняйтесь попросить телефон ЖЭКа, ДЕЗа, управляющей компании – туда имеет смысл позвонить с целью поподробнее разузнать все о состоянии дома и ремонтных работах.

При заключении соглашения о задатке (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ), нужно помнить, что такое соглашение может быть только в письменной форме) туда следует вписать все официальные данные квартиры и всех ее сособственников, чтобы не получилось, что задаток принял собственник половины квартиры, а половину вам продавать потом не захотят. В соглашении о задатке следует обговорить срок заключения основной сделки – указать дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую квартира продается – это поможет избежать повышения цены в процессе переговоров.

Касательно этого случая Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики
за четвертый квартал 2005 г, указал, что несли бывший член семьи собственника на момент
приватизации имел равные права с лицом,
которое впоследствии приобрело в собственность
данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу,
то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть
выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.
При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер к
Сохранять право пользования жилым помещением может его наниматель и постоянно проживающие
с ним граждане, т. к. в силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое
по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма
жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее
заключенного договора найма.
Законом могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица
сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно статье 33 ЖК РФ
гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым
помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым
помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Судить о наличии лиц,
сохраняющих право пользования жилым помещением, можно по выписке из домовой книги и другим документам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ в ныне действующей
редакции согласие органа опеки и попечительства необходимо на отчуждение жилого
помещения только в случаях, когда в нем проживают находящиеся под опекой или
попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся
без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, и если
при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Последняя редакция указанной нормы установила лишь ограниченный перечень случаев,
когда необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства на совершение
сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Однако на
практике регистрирующий орган, скорее всего, потребует предоставить разрешение
органа опеки и попечительства,
во всяком случае, проживания несовершеннолетних в продаваемом жилом помещении.
Правило, предусмотренное пунктом 4 статьи 292 ГК РФ, применяется, если несовершеннолетние
обладают правом пользования жилым помещением как члены семьи собственника.
Если же несовершеннолетние являются сособственниками продаваемого жилого помещения,
то предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется всегда.

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, получения наследства, др.)
  • выписка из БТИ,
  • справка из ЖЕКа, а прописанных в квартире жильцах. Даже если в данной квартире согласно документу нет прописанных, все равно проверьте, не было ли в данной квартире несовершеннолетних детей, молодых людей в армии, людей с психическими расстройствами, или отбывающих наказание. Все дело в том, что эта категория граждан выписывается из квартиры временно и после того как срок службы в армии или отбытие срока закончиться они могут появиться на пороге вашей квартиры с требованием расторгнуть сделку и будут правы. Все те, кто указан в справке, должны дать вам согласие на продажу квартиры. Если квартира получена в наследство, необходимо выяснить, нет ли еще наследников.
  • паспорта всех собственников,
  • справка из органов опеки,
  • квитанции об уплате коммунальных услуг

Все документы должны быть предоставлены вам в оригинале. Чтобы застраховать себя наймите юриста. Он подтвердит подлинность и законность всех бумаг.

Этап 4. Сделка

Сделку можно разделить на 3 составляющие.

Не так давно в этой
статье был раздел
“Нужны ли посредники
рынку
недвижимости?”.
Теперь этот раздел
уже не нужен. Еще
год-два назад
однозначный ответ на
этот вопрос не
воспринимался бы как
откровенный. А
сегодня в рекламных
объявлениях больше
нет слов:
“Посредников просьба
не беспокоить”. Это
радует. Это
объяснимо. В чем-то
услуги агентств
недвижимости можно
сравнить с услугами
турфирм. Мы привыкли
обращаться в
турфирмы, но ведь
можно самим получить
визу, забронировать
гостиницу, купить
билет. Но никто так
не делает. Удобнее и
надежнее и, сегодня
уже дешевле,
поручить эту работу
турфирме.

Первые годы
агентства брали
деньги практически
только за информацию
– помогали
встретиться продавцу
и покупателю.
Легальный рынок
недвижимости
существует с 1992
год. За это время
определилось
предназначение
риэлтера – мы знаем
рынок недвижимости,
мы умеем на нем
работать, мы создали
безопасные схемы
проведения сделок.
Сегодня мы
практически не
торгуем информацией
– мы продаем свой
опыт. Все наши
правила написаны
слезами и нервами.
Поэтому не
удивляйтесь, если
агентство настаивает
на применяемых
схемах – слишком
большая плата за
отступления от
правил, чтобы купить
квартиру.

В первых строках
статьи я открыто
говорю о
существующих для
покупателя
возможностях
сэкономить. При этом
я не боюсь остаться
без работы. Почему?
Выбирайте, что нужно
именно Вам в данный
момент. Мы не
выкручиваем руки.
Если почувствовали
необходимость –
обращайтесь. В 1999
году я писал иначе:
“Смешно и жутко
слушать рассуждения
о том, что рынку
недвижимости
посредники не нужны.
Без агентств –
плохо. После кризиса
1998 года ни у кого
не было лишних
денег. Многие
продавцы и
покупатели решили
действовать
самостоятельно. К
тому же часть из них
уже проводила сделки
с помощью
риэлтерских фирм и
видела процедуру
прохождения сделки.
Казалось бы, ничего
сложного здесь нет.

Как правило, для того, чтобы купить квартиру самостоятельно и произвести безопасно окончательный расчет, перед подписанием основного договора купли-продажи арендуют в банке ячейку под два ключа, куда и закладывается необходимая сумма. В договоре аренды такой ячейки необходимо указать, кто должен присутствовать при ее открытии и какие документы для этого представить.

Adblock
detector
Наверх