Как продать квартиру с обременением

Продажа квартиры с обременением и особенности сделки купли-продажи в пользу продавца

Квартира с обременением – что это значит? Возможно ли продать жильё с прописанным человеком или с обременением ипотекой, и как выполняется продажа с обременением в пользу продавца?

Квартира с обременением – это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться. Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением – это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов.

Познакомимся подробнее со всеми возможными схемами и порядком действий в каждом из вариантов.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Логика этого способа очень прозрачна: препятствием для продажи является ипотека — значит, её нужно закрыть. А когда не станет долга, то снимут и запрет на отчуждение. Проблема решена, вы можете продать квартиру и купить другую в ипотеку или с использованием личных средств.

Остаётся главный вопрос: где взять деньги на погашение кредита? Ведь квартира ещё не продана.

У взявшей жильё в кредит семьи в запасе таких денег обычно нет — иначе, зачем было вообще переплачивать за ипотеку.

Хорошо, когда есть родственники или друзья, которые займут нужную сумму денег на несколько дней (время, нужное на погашение, выведение недвижимости из ипотеки, оформление купли-продажи и получение оплаты от покупателя). Но как быть, если их нет?

Иногда такой «волшебной палочкой» соглашается выступить покупатель жилья. Если он действительно заинтересован именно в вашем предложении (например, хочет жить в вашем районе и доме, или покупатель мотивирован сниженной ценой), возможно, он будет готов пойти на риск.

Продажу ипотечной квартиры нужно начинать с получения согласия банка.

квартира с обременениемСистема продажи обремененной квартиры сложнее, чем составление обычной купли-продажи. Есть два варианта осуществления сделок, которые отличаются принципиальным моментом, заключающимся в моменте и условиях снятия залога с квартиры – до или после перехода прав собственности на квартиру в руки покупателя.

Ипотека (залог)

В большинстве случаев квартира находится в залоге у банка: либо она приобретается по программе ипотечного кредитования, либо владелец заложил квартиру для того, чтобы получить у банка крупную сумму денег. Продать такую квартиру вполне возможно, нужно лишь получить согласие залогодержателя. Банки охотно дают такое согласие – по сути, им все равно, кто именно вернет им деньги.

В данном случае события могут развиваться по нескольким схемам, зависящим от конкретной ситуации и договоренностей между участниками сделки, среди которых: продавец квартиры, покупатель и залогодержатель.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

  • заявления залогодателя и залогодержателя;
  • заявления владельца закладной;
  • закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Далее вам нужно найти покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением. Как уже было сказано, это можно сделать, выставляя ее на продажу по более привлекательной цене, чем те, которые имеются на рынке. После того, как покупатель будет найден, вам опять придется обратиться в банк, поставить его в известность о том, у какого именно нотариуса вы будете проводить сделку, а также предоставить полный пакет документов по покупателю, главными из которых будут те, которые подтверждают его платежеспособность и финансовое благополучие. После того, как банк дает свое согласие, вы продаете квартиру с обременением и обязанности перед банком переоформляются на нового собственника квартиры

Согласно Жилищному Кодексу для того, чтобы сняться с регистрации, люди сами должны обратиться в паспортный стол, а если прийти в паспортный стол лично они по каким-то причинам не могут или не хотят, то выселить их можно будет только через суд. Есть еще одно НО: если в договоре купли-продажи, который подписывает покупатель, написано, что такие-то граждане сохраняют право пользования данной квартирой, то выписать их через суд будет невозможно.

Servitut

Сервитут – обременение земельного участка.

Поэтому перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, сняты все обременения и выписаны все жильцы, которые впоследствии могли бы претендовать на проживание, а то и на долю в квартире.

Заключение

Рассматривая преимущества и недостатки операций с «проблемной» недвижимостью, специалисты RealtyPress.ru хотели бы еще раз подчеркнуть, что любые выгоды должны быть подкреплены надежной защитой интересов потенциального покупателя. Такую защиту может обеспечить максимальное внимание ко всем аспектам, о существовании которых сам покупатель может даже не догадываться.

Еще одним распространенным видом обременения является арест, наложенный на квартиру. Он наиболее тяжелый, чем ипотека. Прежде, чем продать такую недвижимость, необходимо снять арест. Сделать это можно через органы, которыми он был наложен. Для этого, необходимо устранить причины, по которым квартира была обременена. Однако не всегда является возможным это сделать. Бывают случаи, когда суд требует крупную сумму денег за снятие ареста, которой у должника нет. В этом случае продажа квартиры может состояться только через торги, путем прохождения долгих и сложных процедур. В любом случае, желая продать обремененную квартиру, необходимо обратиться в правоохранительные органы для выяснения способов снятия ареста.

Adblock
detector
Наверх