Налог с продажи квартиры

Имущественный вычет при продаже имущества | ФНС

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества

^К началу страницы

При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее 3 лет,
сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц.

«Изменения касаются двух основных моментов, — комментирует руководитель налоговой практики ООО «Юридическое бюро «Арбикон» Ольга Пасынкова. — Первое — освобождаются от налогообложения операции по продаже единственных жилых помещений. Второе — изменяется порядок определения налоговой базы при продаже жилого имущества».

Если проект будет принят в изложенном виде, от налого­обложения окажется освобожден доход, полученный от продажи единственного жилья.

Кроме собственников единственной недвижимости освободить от уплаты налога собираются тех, для кого продаваемая квартира являлась единственной за год (или менее) с момента покупки другого жилого помещения. «Вероятно, сделано это для тех случаев, когда человек сначала покупает новую квартиру и только затем продает ранее принадлежавшую ему недвижимость. При этом такие доходы будут освобождены от налогообложения независимо от срока владения единственным жилым помещением на праве собственности», — объясняет Ольга Пасынкова.

Это сделает невозможной распространенную сегодня практику занижения официальной стоимости продажи, при которой продавец, владеющий недвижимостью менее трех лет, для того чтобы не платить налог, указывает в документах сумму продажи, равную 1 млн рублей (размеру налогового вычета, с которого не платится налог). После вступления в силу изменений сделать этого будет уже нельзя. Начиная с этого момента цена, с которой будет платиться налог, не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости недвижимости.

«Закон предполагает определять налоговую базу, равную кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, в случае, если продажная цена данного объекта будет менее рассчитанной таким образом суммы, — рассказывает Ольга Пасынкова. — Если официальная указанная в договоре цена продажи меньше, чем эта сумма, то налог будет рассчитываться по этой формуле. Например, при кадастровой стоимости квартиры, равной 4 миллионам рублей, налог будет рассчитываться исходя из суммы 2,8 миллиона рублей».

При этом субъектам Федерации предоставлено право снижать этот коэффициент. На местном уровне может быть предусмотрено, что расчет налога будет происходить, например, в размере 50 % от кадастровой стоимости объекта (коэффициент 0,5) .

В остальном все существовавшие ранее в законе положения сохранены. Так, независимо от того, сколько стоит квартира, при ее продаже собственники вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей от ее цены, с которого не платится налог на доходы физических лиц. Другими словами, если собственник продал квартиру за 4 млн рублей и при этом он использует налоговый вычет, облагаемый доход рассчитывается от суммы в 3 млн рублей. Таким образом сумма налога, которая подлежит уплате, составит (4 000 000–1 000 000) * 13 % = 390 000 рублей.

Если собственник продал квартиру за 3 млн рублей, а несколько лет назад купил ее за ту же сумму, и у него есть документы, подтверждающие этот факт, он сможет уменьшить доход на сумму ранее понесенных расходов. Так как в данном случае дохода им получено не было, то есть собственник ничего не заработал при продаже этого имущества, налог ему платить не придется.

• Изменение долевой собственности между супругами. Т.е. если имея доли в общей квартире более трех лет, перед совершением купли-продажи супруг продает свою долю жене, то такое изменение в сроке собственности ни как не отражается на налоге. Супруг в любом случае освобожден от выплаты, а супруга воспользуется данной льготой.

В случае если у недвижимого имущества несколько собственников, уплата налога осуществляется пропорционально долям. Например, у одного собственника 2/3, а у другого 1/3 имущества, тогда вычет будет предоставляться 666,66 тыс. руб. первому и 333,33 тыс. руб. второму. Т.е. данная сумма будет вычтена из общего дохода и не подлежит обложению.

В случае общей совместной собственности, владельцы вправе договориться между собой и отказаться от налогового вычета при продаже квартиры в пользу второго лица. Закрепить свое право следует письменным заявлением в налоговой инспекции.

НДФЛ – это аббревиатура. В народе этот налог называют «подоходным». Этот налог является своего рода платой государству за то, что он «позволило» физическому лицу получить доход.

То же самое касается и юридических лиц, только она уплачивают налог на прибыль.

Порядок уплаты подоходного налога регулируется гл. 23 НК РФ, а налог на прибыль юридических лиц – гл. 25 НК РФ.

У налога на доходы физических лиц, как и любого другого налога, есть свои особенности. Их необходимо знать, кто решил продать квартиру, которая находится в собственности менее 3-ёх лет.

Налог для нерезидентов

Нерезиденты тоже могут владеть квартирой на праве собственности в нашей стране. И им также нужно уплачивать налог на доходы.

Согласно положениям НК РФ, доходы нерезидентов нашей страны облагаются по ставке 30% от суммы дохода, полученного от продажи квартиры. И если резиденты могут уменьшить эту сумму на 1 млн. рублей, то нерезиденты не могут.

Уплачивать подоходный налог нерезиденты должны по законодательству нашей страны, так как штраф и пени начисляются так.

Примеры:

  1. Квартира  стоит 990 000 руб. (праву собственности – менее 3-х лет). Владелец от налога освобожден – жилье можно смело продавать.
  2. Квартира стоит 3400000 (праву собственности – менее 3-х лет). Налог: 3400000 минус 1 млн рублей (прим. – налоговый вычет) = 2400000. С данной суммы и уплачивается 13-процентный налог, равный в этом случае 312000 р.
  3. Квартира стоит 1000000 руб. (праву собственности – менее 3-х лет). Налог: 1000000 минус 1000000 руб. (вычет) = 0. Платить налог не надо.

Несколько собственников – как продавать?

При реализации жилья, право собственности на которое делят между собой несколько граждан (собственников), налоговый вычет, равный 1-му млн руб. делится пропорционально на всех. Данное правило распространяется исключительно на те случаи, когда жилье реализуется единым объектом по единому договору купли-продажи (а не разным покупателям по разным договорам). При продаже каждой отдельной доли собственников отдельным покупателям по отдельным договорам право на вычет в 1 млн рублей имеется у каждого собственника (идеальный вариант – разделение лицевых счетов до продажи жилья).

Примеры:

Разберем это на примере.

Вы продаете недвижимость за 3 миллиона 500 тысяч рублей, при этом год назад вы её приобрели за 3 миллиона 100 тысяч рублей и сделали в ней ремонт на 200 тысяч рублей.

Итого: 3500 – 3100 – 200= 200 тысяч рублей. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если сумма расходов превышает сумму доходов, то вы освобождаетесь от уплаты налогов.

Выясняя, каким налогом облагается продажа квартиры, можно узнать о следующих вариантах:

  • Имущественный вычет, позволяющий уменьшить доход на 1 миллион рублей;
  • Расчет «доход-расход», позволяющий учитывать понесенный затраты, связанные с этим объектом;

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог – значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения – не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2015-2016

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано “все расчеты произведены полностью”. Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Какой из способов выгодней: вычет или расходы

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае – расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно – либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой – на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

———————————
“при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением”.
———————————

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе “Комментировать” (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Продавец тоже рискует и, в отличие от покупателя, ничем не защищен. Не исключено, что на странную сделку (например, на продажу двухкомнатной квартиры в районе Невского проспекта менее чем за миллион рублей) обратят внимание налоговые органы.

Не следует забывать о важном условии: налогооблагаемая сумма не уменьшается автоматически. Так же, как и сам собой не возникнет налоговый вычет. Даже если затраты на покупку жилья превысили сумму, вырученную от его продажи (на падающем рынке может случиться и такое), продавец должен до 30 апреля года, следующего за годом сделки, подать декларацию в налоговый орган по месту прописки. Если он решил уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, к заявлению должны прилагаться подтверждающие документы. Если остановил свой выбор на вычете, необходимо пометить это в декларации. В тридцатидневный срок налоговики примут решение и сообщат, с какой суммы следует заплатить налоги.

Adblock
detector
Наверх