Как правильно продавать квартиру

пошаговая инструкция. Как продавать квартиры, чтобы не обманули

Как только владелец квартиры задумывается о продаже, не возникает и сомнений в том, что следует обратиться к риелтору. Специалист выполнит все по высшему разряду, найдет нужных покупателей и поможет оформить все документы. Но и комиссию при этом придется заплатить немалую. Многие риелторы берут 1 % от стоимости сделки. Несложно подсчитать, сколько денег теряет продавец. А ведь стоит лишь изучить некоторые нюансы, и жилье удастся абсолютно безопасно продать и без посредников. Итак, как продавать квартиру?

Проводим оценку недвижимости

Прежде чем разместить объявление о продаже квартиры, в первую очередь необходимо определиться с ее стоимостью. Этот момент является достаточно ответственным. Если поставить слишком низкую цену, сделка не получится выгодной. А вот жилье с завышенной стоимостью может стоять на продаже годами. Перед тем как продавать квартиры, стоит изучить рынок недвижимости в конкретном регионе. Для этого можно, к примеру, несколько дней полистать странички соответствующих порталов и форумов и поискать схожие объявления. Изначально можно выставить цену, которая будет ненамного превышать рыночную. Если спрос на недвижимость будет невысоким, указанную вначале сумму придется немного уменьшить.

Существует ряд факторов, которые влияют на окончательную стоимость квадратного метра. В первую очередь это месторасположение дома. Если жилплощадь находится в не особо престижном районе, где отсутствует хорошая транспортная развязка, продать ее по высокой цене не удастся. На стоимость может влиять также возраст дома, его этажность, наличие вспомогательных коммуникаций. Продать квартиру, менее 3 лет назад построенную, удастся гораздо быстрее и выгоднее. Ведь это практически новостройка. Имеет значение и вид из окна.

Уровень платежеспособности населения в конкретном районе также косвенным образом влияет на стоимость недвижимости. Слишком дорого не удастся продать жилье, если люди живут на минимальную зарплату. Даже те, кто заранее откладывает средства на приобретение недвижимости, стараются рассматривать варианты подешевле.

2. ОЦЕНКА

После того, как выбрано время продажи квартиры, нужно определить цену квартиры. Тут возможны два варианта. Можно воспользоваться услугами профессиональных риэлторов или попытаться вычислить среднюю цену за метр для жилья того же класса. Как правило, объявления в газетах распределены по станциям метро. Выберите нужную категорию дома и этажность, количество комнат и другие подходящие параметры. Произведя нехитрые математические вычисления, Вы получите среднюю стоимость квадратного метра. Большинство квартир продаются с одновременной покупкой другого жилья, поэтому, если Ваша квартира свободна, в ней никто не прописан, и Вы ничего не покупаете взамен – можете добавить к ее стоимости 3-5%. 

3.РЕКЛАМА

Следующий немаловажный шаг продажи квартиры – это реклама Вашего жилья. Можно расклеить объявления на остановках, можно рекламировать квартиру бесплатным купоном “Из рук в руки”. Гораздо эффективнее активная реклама в специализированных изданиях, размещение информации в профессиональных электронных базах. Однако рекламу такого уровня может осуществить только профессиональное агентство недвижимости. Оценить эффект от рекламной кампании легко. Телефон молчит? Скорее всего, цену придется снизить. И наоборот, если телефон постоянно звонит, возможно, Вы продешевили. Но, если Вы завысили цену, а потом постепенно опускаете ее, “выясняя” оптимальную цифру, тем самым Вы портите историю рекламы квартиры, и покупатели, которые давно наблюдают за Вашими “манипуляциями”, будут смотреть на Ваше объявление с опаской. Поэтому лучше сразу правильно оценить квартиру. 

4. ПОКАЗ КВАРТИРЫ

Будем надеяться, что Ваши усилия не пропали даром, и встреча с потенциальным покупателем скоро произойдет. К ней нужно тщательно подготовиться. По возможности выбросить все лишнее, вымыть окна, вытереть пыль и избавиться от неприятных запахов и насекомых. В случае если квартира в плохом состоянии, можно сделать легкий косметический ремонт, не требующий значительных затрат. Потенциальных покупателей лучше встретить на улице или у метро, и провести к дому по заранее запланированному кратчайшему маршруту, демонстрируя достоинства района и обходя злачные места. Не стоит впадать в крайности, рассказывая обо всех недостатках своей квартиры или без конца воспевая ее достоинства. Во встрече покупателей у метро есть еще один существенный момент: Вы сможете обезопасить себя от лиц, которые не внушают Вам доверия. Ведь открывая дверь незнакомому человеку, Вы каждый раз рискуете нарваться на афериста. 

5. ВЫБОР ПОКУПАТЕЛЯ

Не всегда самый лучший покупатель тот, который больше заплатит. Приложением к нему может стать большое количество различных организационных проблем. Выявить скрытые «подводные камни» сделки может только высококвалифицированный риэлтор. Идеальным покупателем считается человек, владеющий свободными деньгами, которому не надо брать ипотечный кредит в банке или продавать свою квартиру. Как правило, больше Вам заплатят ипотечные покупатели, понимая, что они вовлекают Вас в более длительный и трудоемкий процесс. Но прежде, чем связываться с ипотечными покупателями, необходимо для начала выяснить все о банке, в котором будет проходить сделка, и все технологические нюансы. Скорее всего, Вам придется дополнительно собирать некоторые документы, ожидать независимого оценщика, а также посетить психоневрологический и наркологический диспансеры. С альтернативными покупателями (теми, кто продает свою и покупает Вашу квартиру) дело обстоит не намного легче. Прежде, чем брать аванс у такого покупателя, стоит выяснить, сколько квартир участвует в так называемой «цепочке». Если перед Вами три и более квартир и в конце покупается Ваша, то риск срыва сделки возрастает с каждой дополнительной квартирой, участвующей в этом процессе. 

6. ТОРГИ

После того, как предварительное согласие покупателя на сделку получено, начинается обсуждение условий продажи, и в первую очередь – цены. Здесь следует учесть, что самый большой спрос традиционно существует на малые по площади одно- и двухкомнатные квартиры. Это связано с тем, что они очень популярны при расселении больших квартир. Соответственно, и метр площади в них стоит несколько дороже. Будьте готовы к тому, что в процессе торга придется выдержать некоторое психологическое давление. Например, покупатель говорит, что в соседнем доме ему предлагали точно такую же квартиру дешевле. В ответ имеет смысл спокойно возразить, что у Вашей квартиры свои достоинства, на нее уже есть желающие и снижать цену Вы не собираетесь. Мы не рекомендуем сразу же соглашаться с условиями покупателя. Тогда придется сбавлять цену и дальше. 

Если перед вами стоит вопрос о том, как же продать квартиру без риэлтора, и вы достаточно уверены, что сможете сделать все самостоятельно, то в этом случае вы можете сэкономить или заработать очень внушительную сумму денег, возможно сравнимую со средним доходом за несколько месяцев.  И, конечно же, в этом случае, есть смысл немного потрудиться самостоятельно, тем более, вы рискуете лишь потраченным временем.

Поскольку мы знакомы с работой агентств недвижимости не понаслышке, неоднократно пользовались их услугами и успели получить опыт продажи квартир без помощи агентства, вот именно поэтому готовы поделиться с вами этим опытом, и основными принципами продажи, дабы предостеречь вас от ошибок.

Вот, собственно, и весь список документов, которые требуется собрать продавцу для оформления сделки. Теперь рассмотрим основные моменты процедуры продажи недвижимости, и нюансы договора купли-продажи, на которые продавцу следует обратить внимание.

Процедура продажи квартиры. Нюансы сделки. Особенности подготовки к продаже

Прежде всего позаботьтесь о чистоте. Вымойте все окна, полы, протрите пыль. Перед показом распахните шторы – свет придает больше объема пространству в комнате.

Если необходимо, сделайте косметический ремонт.

Также помните, что не все покупатели обладают богатой фантазией и способны представить, что будет, если вывезти из квартиры всю старую мебель. Да и сильно заставленная квартира визуально будет казаться меньше. Клиент на подсознательном уровне не захочет покупать такой объект.

Следующим шагом будет грамотно составленное рекламное объявление.

Напишите цепляющий текст, подробно опишите квартиру, сделайте достойные фотографии объекта без лишних предметов в кадре, установите объективную цену, обратитесь к эффективным торговым механизмам. 

Шаг 2: Как правильно оценить квартиру, чтобы получить шквал звонков от покупателей

Установите адекватную стартовую цену

По словам риелторов, надо внимательно смотреть, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние или инвалиды, потому что их очень трудно выписать, да и сделку просто не будут оформлять без дополнительных документов, например, из органов опеки и попечительства.

Деньги вперед

Когда сделка подходит к финалу, главный вопрос, который волнует обе стороны, – как расплачиваться. Сейчас расчеты за проданную квартиру чаще происходят через банковскую ячейку. В данной процедуре деньги продавец получает только при условии регистрации перехода права собственности на имя покупателя, говорит Пиатрович.

vig-prod

Если в квартире есть несовершеннолетние дети, вам потребуется выписка — разрешение из органов опеки, кроме этого, если вы состоите в браке, обязательно нужно будет согласие супруги или супруга на оформление сделки. Проверьте также, в каком состоянии ваши паспорта. Обидно будет на приеме у нотариуса обнаружить, что ваш паспорт просрочен.

Сделайте генеральную уборку в помещении

И последнее, самое важное. Агент должен вызывать у вас доверие и быть приятным вам в общении. Иначе через некоторое время общение начнет вас раздражать и тогда уже не захочется никакой продажи. Мысль будет только об одном, как бы поскорее закончился срок действия договора.

Совет: не обращайтесь к знакомым риэлторам. В случае недовольства их работой вам будет неудобно предъявить претензию или отказаться от их услуг.

А вот если был внесён задаток, но покупатель отказался от сделки, то вся эта сумма останется у вас в качестве неустойки. Если же от сделки откажетесь вы, придётся возвращать задаток в двойном размере.

Всё юридическое сопровождение представляет из себя подготовку договора купли-продажи, проверка документов и собственно заключение сделки. В любом случае будет нужна консультация юриста или даже его участие в оформлении сделки.

Если вам это нужно будет сделать в максимально сжатые сроки, то, по-видимому, лучше это будет поручить риелторскому агентству. А если у вас есть время и силы, то можно оформить всё самим.

© Старецкая Елена, BBF.ru

Adblock
detector
Наверх