Ипотека и сдача квартиры

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку под сдачу?

ipoteka_sdachaРешившись на ипотечное кредитование, заёмщики часто рассматривают такой вариант, как сдача приобретённой квартиры в аренду. Теоретически, таким образом можно частично решить свои финансовые проблемы и подстраховаться на тот случай, если платить за ипотеку вдруг станет нечем. Но здесь есть «подводные камни», которые следует учитывать заранее.

Можно ли заработать на ипотеке?

Участники рынка банковского кредитования утверждают, что инвестирование в ипотеку не такая уж редкость для российского рынка. Примерно 20-30% сделок совершаются с этой целью. Конечно, доходность от ипотеки заметно сокращается под влиянием ипотечных ставок, коммунальных платежей, но если принять во внимание прочие факторы, такие как рост цен на жилье, уровень инфляции, такие вложения не выглядят лишенными смыслами. Плюс ко всему, частично затраты возвращаются к заемщикам из-за возможности платить подоходный налог (НДФЛ) по сниженной ставке.

Основные пути заработка на ипотеке

На доходность ипотечного бизнеса оказывают негативное влияние высокие ипотечные ставки банков и высокие коммунальные платежи, а позитивное влияние оказывают постоянный рост стоимости жилья и ежегодная инфляция. Динамика изменения цен на жильё различна в зависимости от регионов. В Москве рост цен за прошлый год составил 6-7%. При этом на новые квартиры рост цен опережает уровень инфляции, а на вторичное жильё совпадает или отстаёт от инфляции. В регионах картина более радужная, там рост цен на все виды жилья стабильно опережает инфляцию и есть возможность купить квартиру в ипотеку без переплаты.

Разумеется, банковские служащие не будут являться к вам каждый вечер, чтоб проверить в каком состоянии находится квартира и сколько людей в ней реально проживает. Но периодически представители кредитной организации, выдавшей ипотеку, могут наносить внезапные визиты. Это их право оговорено в ФЗ «Об ипотеке». В нем говорится, что банк или другая кредитная организация имеют право контролировать состояние и условия содержания недвижимости, которая является заложенной, согласно договору об ипотеке.

Именно поэтому нельзя сдавать квартиру в аренду, не поставив в известность банк. Помните о том, что по закону любые действия с квартирой (обмен, продажа, перепланировка, сдача в аренду на любой срок) заемщик по договору обязуется согласовывать с банком, в котором взял ипотеку. В противном случае придется готовиться к возможным проблемам.

Наши специалисты имеют большой опыт в аренде и готовы поделиться своим опытом. Мы не только быстро и бесплатно консультируем, но и в кратчайшие сроки подбираем подходящих нанимателей согласно требованиям собственника.


Поскольку квартира, купленная в ипотеку, обычно является залогом для банка, то необходимо знать позицию банка по поводу сдачи их залога в аренду. Чтобы выяснить это, сотрудники «Портала арендодателя» специально посетили выставку-ярмарку «Недвижимость 2013», прошедшей 21-24 марта в Центральном Доме Художника. На выставке были представлены и ипотечные программы, где была возможность пообщаться с консультантами банком, ответственными именно за ипотеку.

Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию.  

Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей. 

Егор 07.02.2014 в 5:53
Здравствуйте. Как-то странно работает калькулятор именно по ипотечной части… с теми же самыми параметрами в сбербанковском переплаты получается в разы больше.



Администратор 15.01.2014 в 9:31
Именно для этого наши калькуляторы оперируют понятием реальная переплата (сумма, приведенная к сегодняшней стоимости денег, с учётом инфляции) для того чтобы у людей никогда не возникали подобные мысли. Мы чётко даём понять, что, даже если ипотека выплачивается, скажем, 20 лет и расчётная переплата в 2 раза больше суммы квартиры, то это не та сумма на которую следует опираться, а смотреть надо на реальную переплату, которая гораздо меньше. т.е. даже без досрочного погашения ипотеки это так.
“многие когда начинают взвешивать “за” и “против”, вбивают себе в голову, что переплачивают 2-3 стоимости квартиры по ипотеке и их это отталкивает “
Виктор, вы всё правильно пишите. Если досрочно погашать ипотеку, то всё получается гораздо лучше чем в нашем расчёте, который этот момент не учитывает. Все остальные случаи можно просчитать на нашем калькуляторе. В ближайшее время мы добавим возможность учесть в калькуляторе вариант досрочного погашения ипотеки. Вам понравится. И прокомментирую вашу фразу



Виктор 15.01.2014 в 8:57
Фокус в том, что многие когда начинают взвешивать “за” и “против”, вбивают себе в голову, что переплачивают 2-3 стоимости квартиры по ипотеке и их это отталкивает от принятия решения в пользу ипотеки. При этом например те же 2800000 под 12% на 15 лет, это переплата 3 250 000, т.е. если абстрагироваться от экономики и втупую поделить эту сумму на 15 лет, то это аренда квартиры за 18000 руб. в месяц, только платишь не дяде, а банку. При этом стоимость жилья уже не повышается, аренда не повышается, зарплата в любом случае будет повышаться… Также многие оперируют понятиями – вот заболеешь и не сможешь платить ипотеку. А добрый дядя получается позволит в съемной квартире бесплатно жить что ли?



Как бы категоричны не были банки в отношении подобных сделок, на практике помешать вам в ваших планах они не могут. Хотя условиями кредитного соглашения и предусмотрено, что вы обязаны проживать в залоговой квартире, «поймать вас за руку» вряд ли кто сможет. В крайнем случае, всегда можно сказать, что вы пустили туда пожить друзей. Если ваши съемщики не зарегистрированы, выявить их будет весьма сложно. Впрочем, некоторые банки даже не пытаются этого делать – особенно, если заемщик все платежи осуществляет аккуратно. Впрочем, это касается далеко не всех банков – некоторые из них в этом отношении весьма «принципиальны» и, если вы будете «замечены» в подобного рода сделках, вас сначала предупредят, а потом могут потребовать досрочно расторгнуть кредитное соглашение с полным погашением долга. Если рассчитаться вы не сможете, квартиру у вас просто отберут.

28

16

Санкт-Петербург

28

15

Псковская область

28

15

Владимирская область

26

15

Самарская область

25

14

Ленинградская область

Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья. Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится.

Татьяна Баирампас

Adblock
detector
Наверх