Кто делает договор купли продажи

Купля продажа жилых помещений. Недвижимость. Сделки с недвижимостью

А) Субъекты, объекты купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает
договор,  по  которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в
собственность другой стороне (покупателю),  а покупатель  обязуется  принять
это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор  купли-продажи  не устанавливает права
собственности покупателя на проданное ему имущество . Вопрос о моменте
перехода права собственности разрешается ст.  223 ГК РФ, устанавливающей, что
право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи,  если
иное не предусмотрено законом или договором.  Если договор об отчуждении вещи
подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями  квартир  как  объектов 
гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления
договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа 
жилого  дома)  договор считается заключенным после того,  как оформление
договора прошло две стадии:

г.Н.Новгород                        _______________ 2009 года

Наименования сторон.

Как и в любом соглашении, здесь перечисляются наименования сторон, их даты рождения, пол, гражданство, паспортные и регистрационные данные (не забудьте проверить, что все указано правильно), но важным отличием являются данные о семейном положении продавца и покупателя. Эта информация будет крайне важна если вдруг вам придется столкнуться с таким неприятным явлением, как раздел квартиры, находящейся в ипотеке, поэтому не оставляете данную деталь без внимания.

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, – запросить данное свидетельство. Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю следует учитывать следующее:

а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;

б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) – ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ (т.е. до 31 января 1998 г.). Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

2. До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 100 рублей).

Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, – в течение одного рабочего дня).

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:

Договор дарения: плюсы и минусы
Договор дарения – это безвозмездная и безусловная сделка, которая имеет широкое
распространение на рынке недвижимости. О положительных и отрицательных сторонах
договора дарения, рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты города
Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Отрицательные стороны договора дарения
Есть три основные обстоятельства, которые относят договор дарения к
нежелательным сделкам.
Первое обстоятельство касается непосредственно сторон договора дарения и его
налогообложения. Договор дарения, оформляемый между посторонними лицами, т.е. не
близкими родственниками, облагается налогом. Налог в размере 13% от стоимости
имущества обязано оплатить лицо, которое получает в собственность дар. Таким
образом, одаряемый несет значительные расходы, связанные с необходимостью оплаты
налога, а это существенное обстоятельство, в соответствии с которым стоит
задуматься о необходимости оформления именно договора дарения.
Второе обстоятельство заключается в том, что договор дарения является
безвозмездной сделкой. Следовательно, его проще признать недействительным, после
чего одаряемый может быть лишен приобретенной по дарению собственности.
Безусловно, нельзя говорить, что любой договор дарения легко признать
недействительной сделкой. Однако если такой договор заключается с престарелыми
лицами или социально незащищенными собственниками, не имеющими иного жилья, или
в процессе оформления договора дарения имели место события, которые могли
повлиять на психическое состояние дарителя, то договор дарения можно отменить,
признав его недействительным.
Третье – договор дарения безусловная сделка. Это означает, что передавая в
собственность одаряемого свое имущество, даритель не вправе возложить
обременения на такое имущество или установить обременение в свою пользу.
Например, прописать в договоре, что в передаваемой в дар квартире даритель имеет
право пожизненного проживания, или желает, чтобы в такой квартире проживали иные
близкие или родные дарителя, что можно сделать, к слову, при оформлении
завещания или договора купли-продажи.
Положительные стороны договора дарения
Первое, простота в оформлении. Договор дарения не подлежит нотариальному
удостоверению. Для оформления данного договора достаточно предоставить в
Росреестр (регистрирующий государственный орган) сам договор дарения,
правоустанавливающий документ собственника на недвижимое имущество, выписку из
домовой книги, согласие супруга на сделку или заявление об отсутствии супруга,
иногда документы БТИ. Никаких иных документов не требуется. Кроме того,
государственная пошлина по регистрации договора и переход права собственности
составляют в совокупности 1 500 рублей. Срок регистрации договора не превышает 2
недели. Сбор иных документов осуществляется также в течение двух недель. Таким
образом, оформить дарение недвижимого имущества со сбором всех необходимых
документов можно всего за 1 месяц.
Второе – договор дарения позволяет обойти некоторые, установленные законом
ограничения для иных сделок по отчуждению недвижимости, например, если
собственнику доли в квартире необходимо продать такую долю, а другие
собственники злоупотребляют своим правом преимущественной покупки, чем создают
препятствия для осуществления сделки купли-продажи, переоформить долю возможно
по договору дарения, который не предусматривает преимущественного права
приобретения недвижимости для других долевых собственников.
Третье, в отличие от договора купли-продажи, договор дарения недвижимости
считается заключенным
не с момента государственной регистрации договора в Росреестре, а с момента
передачи имущества. В частности, если в день подписания договора дарения также
подписывается акт приема-передачи квартиры, и одаряемый вступает во владение
данным имуществом, то именно с момента подписания указанного акта одаряемый
становится собственником. Данное обстоятельство имеет существенное значение в
тех случаях, когда даритель внезапно умирает после подписания договора дарения,
но до его государственной регистрации.
Подводя итог
«Договор дарения, это одна из сделок по отчуждению имущества, которая
имеет свои специфические особенности, во многом положительные, а во многом
отрицательные для сторон, а потому, прежде чем начать оформлять документы для
совершения дарения, необходимо заранее проанализировать, является ли данная
сделка именно для вашего случая самой приемлемой», – говорит адвокат Сухов Олег.

Договор купли-продажи
Из
книги ( 
А. А. Батяев, И. А. Дубровская “Справочник
риэлтора)” 
2008 г.
В договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением сторон (ст.
555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется
исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены
договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных
денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается
по документам фактической оплаты на день платежа.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются
размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
6) площадь объекта.
5) этаж и номера помещений на поэтажном плане;
4) этажность объекта;
3) литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним
почтовым адресом;
2) адрес (местоположение);
1) вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж,
квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18
и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее
передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости
на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре, помимо
данных сторон, указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых
они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних
младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Договоры купли-продажи могут быть
заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от
собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве,
специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный
управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: “Д.У.”(ст. 1012 ГК
РФ).
Если договор заключается индивидуальным предпринимателем, действующим без образования
юридического лица, указываются сведения, необходимые для граждан, – паспортные данные
и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования
юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора,
но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.
4) индивидуальный номер налогоплательщика.
3) реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации,
номер документа о регистрации);
2) местонахождение;
1) полное наименование, включая организационно-правовую форму;
Для юридических лиц указываются:
4) наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные
данные).
3) место проживания;
2) дата рождения;
1) фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
Для физических лиц указываются:
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского
законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения
ЕГРП.
В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом
для договоров купли-продажи недвижимости.
С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное
нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений,
но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить,
что передаточный акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный
документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости
продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен
и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.
Продавец  или риэлтор, представляющий его интересы,  используя свои базы
данных, подыскивает покупателя квартиры. Затем составляется договор купли-продажи
жилого помещения. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа,
подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным
условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой
письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены
подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.
Кроме того,  у продавца должны быть документы, подтверждающие родственные отношения
(свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию),
справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и документы, удостоверяющие личность
сторон сделки (паспорт, вид на жительство).
Если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства
и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении
культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного
наследия.
Ранее в соответствии со ст. 292 ГК РФ необходимо было получить разрешение администрации
района на отчуждение квартиры если в квартире зарегистрированы по месту жительства
несовершеннолетние члены семьи собственника либо несовершеннолетний ребенок участвовал
в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования
по месту проживания несовершеннолетнего). Федеральным законом от 30 декабря 2004
г. N 213-ФЗ в статью 292 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005
г. В настоящее время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся
под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения
либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника
(о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права
или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки
и попечительства.
От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители
(родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих
законных представителей (родителей, опекунов).
3) согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника,
имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.
2) копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы о проживающих
в квартире; согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в
случае его отсутствия -свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака,
если с момента расторжения прошло более трех лет);
1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о
стоимости объекта недвижимости);
Продавец  или риэлтор, представляющий его интересы, собирает ряд документов:
Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности
на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное удостоверение,
договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).
Объект недвижимости включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права
(граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки,
здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда
и т.д.).
Состав информации о субъекте права различен для юридических и физических лиц. В
качестве субъекта права выступают; владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Информация
об объекте недвижимости – совокупность документально оформленных технических, экономических
и юридических характеристик объекта недвижимости.
Вначале с целью продажи своего жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и
объекте права.
Самой распространенной сделкой является купля-продажа квартир.

В договоре могут также содержаться указания на право продавца, основания возникновения
этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты
имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства
сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких
положений и при наличии всех установленных законом существенных условий требования
к договору считаются соблюденными.
Необходимое условие – указание в договоре существующих ограничений (обременении)
прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права
требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений
имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо,
которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без
указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Вышеперечисленные условия являются существенными, т.е. без них договор не считается
заключенным и регистрации не подлежит.
Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие
в продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета. Согласно
п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих
в нем. Продавец  или риэлтор, представляющий его интересы,  заинтересован
в получении согласия на продажу жилого помещения от всех членов семьи.
В договоре может быть указан перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих
в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем,
с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение
об отсутствии таких лиц.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны
быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
необходимо отдельно определять цену жилого помещения.
Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого
дома
Необходимо различать цену договора и инвентаризационную
оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть
как выше, так и ниже оценки.

На практике договор купли-продажи составляет продавец, особенно если квартира продается через агентство. Покупатель только оплачивает составление (50$). Если же квартиру продает физическое лицо, то есть смысл обратиться для составления договора купли-продажи в ППФ к нотариусу или составить самому. Как правило, за 2-3 дня до сделки проект договора купли-продажи квартиры должен быть у Вас.

Самостоятельное оформление договора

Заполнить бланк договора можно от руки или на компьютере – это никакой роли не играет.

В договоре нужно обязательно указать тип транспортного средства. Имели место случаи, когда инспектор не принимал документы на регистрацию авто, мотивируя это тем, что в договоре не было указано слово «легковой».

Также в договоре необходимо указать серию и номер ПТС (паспорта транспортного средства), дату его выдачи, а также наименование организации, выдавшей ПТС.

Также продавец должен получить заверенную нотариусом справку, удостоверяющую, что он на момент приобретения объекта в законном браке не состоял. Если квартира была куплена в браке, то для сделки потребуется согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Если продавец в браке не состоит, достаточно прописать данные сведения в основном договоре купли-продажи квартиры. 

Покупателю для оформления квартиры в собственность требуется предоставить паспорт и нотариальную справку о том, что он на данный момент состоит или не состоит в официальном браке. 

ПОКУПАТЕЛЬ:____________________________________________

ПОКУПАТЕЛЬ:____________________________________________

действующий за себя и за своих несовершеннолетних детей     

Вариант пункта о расчетах

  1. Покупатели купили у Продавца Объект за 700000= (Семьсот тысяч) рублей в равных долях: по 1/4 (Одной четвертой) доле Объекта каждому Покупателю:  (перечисляем ФИО всех покупателей). Расчет между сторонами производится следующим образом:

1.1. Покупатели выплатили Продавцу 301189 руб. 19 коп. (Триста одну тысячу сто восемьдесят девять) рублей 19 коп. до подписания настоящего договора.

1.2.В срок не позднее трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателям, Покупатели выплачивают Продавцу оставшиеся денежные средства за Объект в размере 398810 руб. 81 коп. (Триста девяносто восемь тысяч восемьсот десять) рублей 81 коп. путем перечисления денежных средств на счет (ФИО продавца) № ____________ в Открытом акционерном обществе «Сбербанк России», Филиал открытого акционерного общества «Сбербанк России» Орловское отделение № 8595 (дополнительный офис № 8595/001, находящийся по адресу: г. Орел, ул. Брестская, д. 12),  БИК 045402601, корреспондентский счет 30101810300000000601, ИНН 7707083893, КПП 575202001.

То есть, просто указываем расчетный счет продавца и реквизиты банка, без ссылки на то, что деньги эти перечисляются как средства материнского капитала. Так тоже возможно, такие договоры уже благополучно проходили в ПФ РФ.

Для тех, кто хочет сделать договор своими руками

Не жадничайте. Обратитесь к специалисту (юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости и гос.регистрации) за юридической помощью. В этом договоре много тонкостей, обо всем и не вспомнишь, пока не начнешь делать очередной такой документ. И даже мне понадобился не один час работы, чтобы разобраться и выстроить ситуацию в правильной последовательности.

Не каждый юрист возьмется разбираться в этой сложной запутанной истории. При нас в Сбербанке принимали людей, которые вынуждены были расторгнуть договор и вернуть квартиру хозяевам по причине того, что их договор купли-продажи был неверно составлен (не отвечал всем требованиям отделов Сбербанка, ведающим оплатой субсидиями и выдачей кредитов). Им пришлось искать новую квартиру и проходить всю процедуру заново. Первые продавцы обиделись и не стали ждать, пока документы переделают правильно. Просто ушли.

Так что, берегите свое время и здоровье, пользуйтесь юридической поддержкой опытных юристов.

_______________________________________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «мне нравится». Вам несложно, а нам — очень приятно!))

Adblock
detector
Наверх