Как продать комнату в коммуналке

как продать комнату в коммунальной квартире

Новости законодательства: с января 2016 года изменились правила продажи долей. За консультацией обращайтесь к нашим специалистам.

Консультация юриста (по записи) – бесплатно.

Продать комнату или долю в коммунальной квартире – можно. Приходите к нам по всем вопросам! Наши юристы Вам помогут это законно сделать и юридически правильно оформить.

Правило, которое надо помнить: В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ “при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в такой коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации”.
А в соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ “при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях…”.

Когда согласия соседа не требуется

В ОКТЯБРЕ прошлого года комнаты в коммуналке наконец-то разрешили продавать без согласия соседей. Прежде их никак нельзя было обойти. Вам следовало сначала предложить комнату соседу, так как он по закону имеет преимущественное право ее покупки. Считалось, что это ваша общая собственность. И если вы этого не сделали или предложили ему по завышенной цене, а сами продали дешевле, вас ожидало судебное разбирательство и расторжение сделки.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

Заранее выясните, кому принадлежат соседние комнаты и как найти этих людей. Бывает так, что истинные собственники фактически давно не проживают в квартире. На их поиски может уйти гораздо больше времени, чем вы планировали.

Решив продать комнату в коммуналке, вы обязаны в письменном виде проинформировать об этом заинтересованных лиц. В письме следует указать условия сделки (цена, возможность рассрочки и т.д.). На принятие решения о покупке дается месяц. По прошествии этого срока теоретически вы можете продавать свою жилплощадь стороннему покупателю. Однако чтобы избежать возможных неприятностей, надежнее всего будет получить от соседей нотариально заверенный отказ. Если среди собственников есть дети, то потребуется согласие их законных представителей и разрешение органов опеки.

Получив отказ соседей, вы не имеете права продать комнату по цене ниже заявленной. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше сразу решить, какую сумму вы намерены получить от продажи недвижимости.

Действие 3

Важный момент: при нарушении указанного преимущественного права покупки, любой из собственников других комнат может потребовать через суд перевести права и обязанности покупателя на себя. Идеальный вариант – когда соседи готовы оформить отказ от покупки у нотариуса, либо могут это сделать при регистрации сделки купли-продажи в соответствующем регистрационном органе. Если в квартире есть неприватизированные комнаты, то приоритетным правом покупки будет обладать город, и тогда вам придется обращаться за разрешением на сделку в районную управу.

К сожалению, существует немало подводных камней, из-за которых продажа комнаты в коммунальной квартире бывает проблематичной. Например, когда один из собственников является несовершеннолетним, отказ от преимущественной покупки может быть дан лишь с разрешения органов опеки. Известить о продаже другого собственника, сдающего комнату в аренду, тоже не всегда просто, если вы не знаете место его реального проживания.

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

В том случае, когда один из собственников доли в данной коммунальной квартире согласен на приобретение продаваемой комнаты, между ним и продавцом заключается договор купли-продажи, подлежащий обязательной государственной регистрации.

Отметим, что отказы продавец обязан получать только в случае, если комнаты соседей приватизированы. «Конечно, было бы очень неплохо, чтобы остальные доли в квартире принадлежали городу. Тогда бы и отказы не понадобились», – отмечает Марина Гусакова.

Другие «камни»

Еще хуже если в свидетельстве о собственности на долю в коммунальной квартире не было прописано, какой именно комнатой вы имеете право пользоваться, иными словами, не был установлен порядок пользования долями. В этом случае, вы фактически продаете не комнату в коммуналке, а долю, что же до комнаты, то другие собственники могут предъявить на нее свои права.

По сути, получив уведомление о преимущественном праве покупке, но не желая его использовать, любой собственник соседней комнаты должен оформить письменный отказ и отослать его продавцу. Однако происходит это далеко не всегда. Если у продавца нет  возможности ожидать ответа целый месяц, то можно пойти обходным путем: получить у покупателя деньги и оформить не договор купли-продажи, а договор дарения. В большинстве случае подобная практика позволяет избежать затягивания сделки.

Таким образом, продажа своей комнаты в коммунальной квартире – мероприятие непростое, но осуществимое. Если сразу выполнять все предписанные законом требования и учесть все скрытые нюансы, можно осуществить эту процедуру оперативно и без особых усилий. Главное в этом вопросе – не забыть учесть интересы собственников иных помещений квартиры.

Остались вопросы? Получите бесплатную консультацию

Adblock
detector
Наверх